Korkein oikeus linjasi ratkaisussa KKO 2025:89, että lisärakentamispäätös voi rikkoa asunto-osakeyhtiön yhdenvertaisuutta, jos haitta kohdistuu olennaisesti yhteen huoneistoon. Myöhemmin päätetty erillinen rahakorvaus ei paranna aiempien päätösten lainmukaisuutta. Artikkeli kokoaa tapauksen taustan, oikeusohjeen ja käytännön seuraukset taloyhtiöille.

Kun taloyhtiössä tehdään korjauksia, palautetaan pinnat aina perustasoon. Tämä tarkoittaa sitä tasoa, joka on ollut rakennusvaiheessa, aiemmassa peruskorjauksessa tai yhtiön omissa kunnossapitotöissä.

Taloyhtiö vastaa rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä – ja niiden korjausten yhteydessä myös pintojen palauttamisesta perustasoon. Osakkaan tekemät lisäykset ja parannukset, kuten design-laatat tai lattialämmitys, jäävät osakkaan maksettaviksi. Lue asiantuntija-artikkelimme kylpyhuoneiden ja muiden tilojen perustason määrittelystä, osakkaan vastuusta ja taloyhtiön velvollisuuksista.

Vuotovahingot ovat yksi tavallisimmista riidanaiheista taloyhtiöissä. Vastuu kustannuksista riippuu siitä, kuuluuko vahingon aiheuttanut osa taloyhtiön vai osakkaan kunnossapitovastuulle.

Tässä artikkelissa käydään läpi milloin vastuu on taloyhtiöllä ja milloin osakkaalla – sekä mitä vakuutukset kattavat.

Kunnilla, valtiolla ja muilla julkisilla toimijoilla on oikeus tietyissä tilanteissa lunastaa yksityisessä omistuksessa olevaa maa-aluetta.

Lunastuslain uudistuksen keskeinen tavoite on varmistaa perustuslain edellyttämän täyden korvauksen toteutuminen pakkolunastustilanteissa. Uudistuksen myötä täyden korvauksen määrittelyä muutettiin maanomistajan asemaa vahvistavalla tavalla. Tässä artikkelissa käydään läpi näiden muutosten keskeinen sisältö.

Moni kiinteistön ostoa harkitseva lähtee liikkeelle oletuksesta, että tontin rakennettavuus on selkeä ja helposti tarkistettavissa. Käytännössä rakennusoikeuden arviointi edellyttää kuitenkin kaavamääräysten ja muun maankäyttöä ohjaavan sääntelyn asiantuntevaa tulkintaa erityisesti silloin, kun rakentamisaikeet ovat yksilöllisiä tai alueella on poikkeavia kaava- tai rakennusjärjestysmääräyksiä.

Tässä artikkelissa käydään läpi, mitä rakennusoikeudella oikein tarkoitetaan ja kuinka tämän sisältö voidaan selvittää etukäteen esimerkiksi ennen kuin kiinteistön kauppa toteutetaan tai rakentamislupaa haetaan.

Uusi rakentamislaki (751/2023) toi mukanaan merkittävän muutoksen pientä rakentamista koskevaan sääntelyyn: rakennuksen rakentaminen ei edellytä enää rakentamislupaa, jos rakennuksen kerrosala on alle 30 m². Tämä lupavapaus voi koskea esimerkiksi piharakennuksia, vierasmajoja tai ranta-alueille sijoittuvia saunarakennuksia.

On kuitenkin tärkeää huomata, että lupavapaus ei merkitse vapautta rakentamista koskevasta normiohjauksesta. Vaikka rakentamislupa ei olisi tarpeen, rakentamiseen soveltuvat edelleen lain mukaiset tekniset, kaavalliset ja hallinnolliset vaatimukset.

Ympäristöministeriön helmikuussa 2025 julkaisema luonnos hallituksen esitykseksi rakentamislain muuttamiseksi ehdottaa muun muassa, että asuminen ja lyhytvuokraus erotettaisiin nykyistä selkeämmin toisistaan (141 b §). Lyhytvuokraus, jossa asunnon haltija ei itse asu kohteessa, rajoitettaisiin enintään 90 vuorokauteen vuodessa – tai 180 vuorokauteen, jos kunta sallii sen rakennusjärjestyksessään.

Ympäristöministeriö pyysi rakentamislain muutosesityksestä lausuntoja ja julkaisi heinäkuussa 2025 lausuntoyhteenvedon. Lausuntoyhteeenvedosta ilmenee, että hallituksen esitysluonnos herätti runsaasti kiinnostusta, ja ympäristöministeriön saamat 318 lausuntoa nostivat esiin muutoksien osalta sekä kannatusta että kriittisiä näkökulmia. Rakentamislain uudistusta pidetään tärkeänä, mutta lausunnoissa painottui tarve selkeämmälle sääntelylle, täsmällisemmille perusteluille ja vaikutusarvioille, erityisesti lyhytvuokrauksen rajoitusten kohdalla.

Korkein hallinto-oikeus (KHO) otti ennakkopäätöksessään kantaa siihen, millä edellytyksillä rakentamattoman rakennuspaikan korotettua kiinteistöveroa voidaan soveltaa. Päätöksellä voi olla vaikutusta erityisesti kuntien verotuskäytäntöihin sekä siihen, miten maanomistajien oikeusturva toteutuu verotuksessa.

Linja-autoyhtiö ajoi reitillään tietä, jota hallinnoi tiekunta. Tiekunta oli myöntänyt yhtiölle luvan käyttää yksityistietä ja päättänyt periä siitä käyttömaksun. Tähän päätökseen tyytymättömänä yhtiö ja kunta veivät asian käräjäoikeuteen, joka katsoi tiekunnan päätökset pätemättömiksi.

Tiekunta valitti asiasta korkeimpaan oikeuteen. Korkeimmassa oikeudessa ratkaistavaksi tuli kysymys siitä, oliko tiekunnalla oikeus päättää yksityistien käytöstä ja maksun perimisestä – eli oliko linja-autoliikenteen katsottava vaativan tiekunnan luvan.

A oli ostanut kiinteistön perustettavan yhtiön lukuun ulosottomiehen toimittamassa julkisessa huutokaupassa. B Oy, joka oli perustettu huutokaupan jälkeen, väitti ottaneensa kaupan vastattavakseen ja haki saannolleen lainhuutoa. Kysymys lainhuudon myöntämisestä, kun yhtiön rekisteröiminen ja väitetty kaupan vastattavaksi ottaminen olivat tapahtuneet ennen ulosottokaaressa tarkoitetun kauppakirjan antamista.

Asunto-osakeyhtiössä oli tehty päätös yhtiöjärjestyksen muutoksesta, jolla yhtiön osakkeiden lukumäärää lisättiin aiemmasta. Asunto-osakeyhtiön osakkeet omistanut ja osakkeiden antamisesta päättänyt rakennusyhtiö panttasi osakkeet velkojilleen ja ajautui myöhemmin konkurssiin. Konkurssipesä riitautti panttivelkojien etuoikeusvaateet. Korkein oikeus kuitenkin katsoi ratkaisustaan ilmenevillä perusteilla, että yhtiössä oli päätetty uusien osakkeiden antamisesta asunto-osakeyhtiölain mukaisesti ja panttivelkojilla oli siten etuoikeus saataviinsa rakennusyhtiön konkurssissa.

Kantaja oli vaatinut asunto-osakeyhtiötä palauttamaan kantajan maksamat vesimaksut, koska asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksestä oli puuttunut vesimaksua koskeva määräys. Asiaa käsitelleet tuomioistuimet katsoivat, että jo maksettuja ja siten hyväksyttyjä vesimaksuja ei voi vaatia takautuvasti takaisin. Kantajan kanne hylättiin kokonaisuudessaan sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa.