Lunastuslain uudistus 1.8.2025 – Mitä kiinteistönomistajan on hyvä tietää
Kunnilla, valtiolla ja muilla julkisilla toimijoilla on oikeus tietyissä tilanteissa lunastaa yksityisessä omistuksessa olevaa maa-aluetta. Käytännössä lunastus tulee kyseeseen erityisesti silloin, kun asemakaavassa tai muussa maankäytön suunnittelussa yksityiselle kiinteistölle osoitetaan esimerkiksi katu, puisto, suojelualue tai muu yleinen alue, jota tarvitaan yhdyskuntarakentamista varten.
Lähtökohtana on aina vapaaehtoinen sopimus. Kunta pyrkii ensisijaisesti ostamaan tarvitsemansa alueen neuvottelemalla maanomistajan kanssa. Lunastuslain mukaiseen menettelyyn ryhdytään vain, jos aluetta ei saada hankittua sopimuksella.
Jos sopimukseen ei päästä, kunta voi hakea lunastuslupaa ja käynnistää lunastustoimituksen, jossa kiinteistö siirtyy yleiseen tarpeeseen ja maanomistajalle määrätään täysi korvaus.
Perustuslain mukaan omaisuuden pakkolunastus edellyttää aina täyttä korvausta, mikä tarkoittaa sitä, että maanomistajan varallisuusaseman tulee säilyä lunastuksen jälkeen yhtä hyvänä kuin ennen sitä. Käytännössä täysi korvaus koostuu kohteenkorvauksesta, haitankorvauksesta ja vahingonkorvauksesta.
Lain uudistuksen keskeinen tavoite on varmistaa perustuslain edellyttämän täyden korvauksen toteutuminen pakkolunastustilanteissa. Uudistuksen myötä täyden korvauksen määrittelyä muutettiin maanomistajan asemaa vahvistavalla tavalla. Tässä artikkelissa käydään läpi näiden muutosten keskeinen sisältö.
1. Lunastuskorvaus perustuu markkina-arvoon käyvän hinnan sijasta
Aiemmin lunastuskorvaus määräytyi omaisuuden "käyvän hinnan" perusteella. Uudistuksen myötä korvaus tulee perustaa omaisuuden markkina-arvoon, joka ottaa huomioon omaisuuden parhaan ja tuottavimman käytön – esimerkiksi odotusarvon tulevasta rakentamisesta tai muista käyttömahdollisuuksista.
2. Lunastuskorvaukseen lisätään 25 %:n kiinteä korotus
Korvaussumman tarkkuuteen liittyvien epävarmuuksien kompensoimiseksi lakiin lisättiin säännös kiinteästä 25 %:n korotuksesta. Korotus koskee kohteenkorvauksen ja haitankorvauksen osuutta, mutta ei vahingonkorvauksia. Tämä parantaa maanomistajan asemaa ja lisää lunastuskorvauksen ennustettavuutta.
3. Asemakaavoituksesta johtuva arvonleikkaus poistuu
Vanhan lain mukaan kunta saattoi lunastaa maan asemakaava-alueella ilman, että lunastushinta heijasteli kaavoituksen aikaansaamaa arvonnousua. Tämä niin sanottu arvonleikkaus poistettiin nyt kokonaan. Jatkossa korvaus määräytyy markkina-arvon mukaisesti myös kaavoitetuilla alueilla.
4. Asunto- ja elinkeinotakuuta laajennetaan
Uudistus parantaa kiinteistöä asuntona tai elinkeinotoimintaan käyttävien oikeusturvaa. Korvaus on määrättävä vähintään sen suuruiseksi, että omistaja voi hankkia vastaavanlaisen omaisuuden tilalle. Lisäksi siihen lisätään korvaus varainsiirtoverosta, muutto- ja järjestelykuluista sekä muista siirtymisestä aiheutuvista kustannuksista.
K&C Real Estate Lawyers seuraa tarkasti lunastuslain soveltamiskäytäntöä ja avustaa asiakkaitaan lunastukseen, kaavoitukseen ja omaisuuden korvaukseen liittyvissä kysymyksissä.Lunastustoimituksessa kannattaa käyttää asiamiestä apuna, koska kunta on yleensä velvollinen maksamaan maanomistajan välttämättömät edunvalvontakulut asiamiehen käytöstä. Mikäli kuntasi tekee sinulle ostotarjouksen omistamastasi kiinteistöstä, sinun kannattaa olla yhteydessä mahdollisimman hyvän hinnan neuvottelemiseksi.
Kuntien ostotarjoukset ovat tavanomaisesti alihinnoiteltuja. Maa-alueen luovutus kunnalle kannattaa usein viedä lunastustoimitukseen, jolloin maan arvo ratkaistaan puolueettomasti Maanmittauslaitoksen lunastustoimituksessa ja päätöksestä voi valittaa maaoikeuteen. Jos kunta velvoitetaan maksamaan maanomistajan edunvalvontakulut, kunta maksaa asiamiehen palkkiot paitsi lunastustoimituksessa myös maaoikeuteen valitettaessa.