Taloyhtiön perustaso – mitä se tarkoittaa ja miksi sillä on väliä?

Kun taloyhtiössä suoritetaan korjaus- tai kunnossapitotöitä, nousee usein esiin kysymys: mikä on se taso, johon taloyhtiön on velvollinen palauttamaan asunnon pinnat ja varusteet? Tätä tasoa kutsutaan taloyhtiön perustasoksi. Sen määrittelyllä on suuri merkitys niin osakkaiden kuin taloyhtiönkin oikeuksien ja velvollisuuksien kannalta.

Lainsäädännön lähtökohta

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö vastaa rakennuksen rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä. Jos esimerkiksi vedeneriste kylpyhuoneessa pettää, kuuluu sen korjaaminen taloyhtiön vastuulle. Korjaustyön seurauksena vaurioituneet pinnat on palautettava ennalleen, mutta vain perustasoon asti.

Mitä perustaso käytännössä tarkoittaa?

Perustasolla viitataan siihen tasoon, joka asunnossa on ollut joko:

• rakennusvaiheessa,

• taloyhtiön aiemman peruskorjauksen yhteydessä valitun ratkaisun mukaisena, tai

• taloyhtiön tekemän yksittäisen kunnossapitokorjauksen jäljiltä.

Olennaista on, että taloyhtiö ei ole velvollinen vastaamaan osakkaan tekemistä parannuksista tai lisäyksistä. Jos osakas on esimerkiksi valinnut kalliit erikoislaatat kylpyhuoneeseensa, mutta vahinko johtuu taloyhtiön vastuulle kuuluvasta viasta, yhtiön kustannusvastuu rajoittuu perustasoisiin pintoihin. Osakas maksaa itse lisälaadun.

Käytännön esimerkkejä perustasosta

• Muovimatto vs. laatat
  1970-luvulla rakennetussa talossa kylpyhuoneen lattiamateriaalina on voinut olla muovimatto. Jos lattia joudutaan uusimaan taloyhtiön vastuulla olevan kosteusvaurion vuoksi, yhtiö voi valita nykyisin pitkäikäisemmän ratkaisun, kuten vedeneristeen ja laatoituksen. Taloyhtiö kustantaa tällöin perustasoiset laatat, mutta ei erikoislaatua.

• Seinien vedeneristys
  Vanhoissa kylpyhuoneissa seinissä saattoi olla muovitapetti. Nykyisin tapettia ei enää hyväksytä vedeneristeenä. Jos seinät korjataan vesivahingon vuoksi, taloyhtiö vastaa siitä, että seinät vedeneristetään ja laatoitetaan perustasoon.

• Sauna ja yhtiöjärjestys
  Jos osakas on rakentanut kylpyhuoneen yhteyteen saunan ja se on merkitty yhtiöjärjestykseen, taloyhtiön on vahingon jälkeen palautettava tila saunaksi. Jos saunaa ei ole yhtiöjärjestyksessä, tila palautetaan alkuperäiseen käyttötarkoitukseensa, esimerkiksi varastoksi tai wc:ksi.

• Yhdistetty pesu- ja löylyhuone
  Jos pesuhuoneen ja saunan lattia on yhtenäinen ja pesuhuoneessa ilmenee vesivahinko, joudutaan usein korjaamaan molempien tilojen lattiat. Perustasoon kuuluu tällöin se, että löylyhuoneen lattia laatoitetaan samalla tavalla kuin pesuhuoneessa, jotta rakenne on teknisesti toimiva.

• Perustaso vs. lisäykset
  Jos osakas on tilannut huoneistoon lattialämmityksen omalla kustannuksellaan, ja myöhemmin kylpyhuone joudutaan korjaamaan taloyhtiön vastuulla, taloyhtiön ei tarvitse kustantaa uutta lattialämmitystä. Se kuuluu osakkaan vastuulle, koska se ylittää perustason.

Korjausten toteutus nykymääräysten mukaisesti

Perustason määrittely ei kuitenkaan tarkoita sitä, että kylpyhuone voitaisiin palauttaa 1970-luvun muovimattoon. Korjaukset on aina tehtävä hyvän rakennustavan ja voimassa olevien rakennusmääräysten mukaisesti. Käytännössä tämä merkitsee sitä, että taloyhtiön vastuulla olevat korjaukset tehdään nykytekniikkaa hyödyntäen, vaikka alkuperäinen ratkaisu olisi ollut yksinkertaisempi.

Perustaso ja yhdenvertaisuus

Kun taloyhtiö tekee päätöksiä perustasosta ja käytettävistä korjausratkaisuista, sen on huomioitava myös yhdenvertaisuusperiaate. Käytännössä tämä tarkoittaa, että jos yhdessä huoneistossa valitaan laatoitus vedeneristeen päälle, samaa ratkaisua tulee soveltaa muihinkin huoneistoihin vastaavissa tilanteissa. Näin varmistetaan osakkaiden tasapuolinen kohtelu.

Vahingon aiheuttaja maksaa

Jos vahinko johtuu osakkaan virheellisesti toteuttamasta remontista tai ulkopuolisen urakoitsijan työstä, taloyhtiö joutuu yleensä tekemään korjaukset ensisijaisesti. Tämän jälkeen yhtiöllä on kuitenkin oikeus hakea korvauksia vahingon aiheuttajalta. Vahingonkorvausvastuu voi ulottua kymmenen vuoden päähän remontista.

Miksi perustason tunteminen on tärkeää?

Perustason selkeä määrittely vähentää riitoja osakkaiden ja taloyhtiön välillä. Kun tiedetään, mitä taloyhtiö korvaa ja mistä osakas vastaa itse, voidaan välttyä turhilta erimielisyyksiltä ja pitkittyneiltä prosesseilta.

Käytännössä taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän kannattaa huolehtia siitä, että perustasoa koskevat periaatteet dokumentoidaan ja käydään avoimesti läpi yhtiökokouksessa.

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)

1. Joutuuko taloyhtiö maksamaan laatoituksen, jos kylpyhuoneessa oli aiemmin muovimatto?
Kyllä. Jos taloyhtiön vastuulle kuuluva vedeneriste uusitaan, käytetään nykyisin yleensä siveltävää vedeneristettä, joka ei voi toimia pintamateriaalina. Taloyhtiö joutuu tällöin asentamaan perustasoiset laatat.

2. Mitä jos osakkaan remontti on tehty virheellisesti ja siitä syntyy vahinko?
Osakas tai hänen käyttämänsä urakoitsija on vastuussa virheellisestä työstä. Taloyhtiö tekee korjaukset ensisijaisesti, mutta sillä on oikeus hakea korvauksia vahingon aiheuttajalta.

3. Voiko osakas vaatia taloyhtiöltä kalliimpia pintamateriaaleja?
Ei voi. Taloyhtiön velvollisuus rajoittuu perustasoon. Jos osakas haluaa erikoislaatua tai muita lisäyksiä, hän vastaa lisäkustannuksista itse.

4. Mitä perustaso tarkoittaa uudisrakennuksessa?
Uudisrakennuksen perustaso määräytyy rakennusvaiheen materiaalien mukaan. Jos osakas on tilannut lisävarusteita tai -laatua rakennuttajalta, nämä eivät kuulu taloyhtiön perustasoon.

5. Kuka määrittelee perustason käytännössä?
Taloyhtiön hallitus ja yhtiökokous päättävät periaatteista, mutta lopullinen ratkaisu perustuu asunto-osakeyhtiölakiin, hyvään rakennustapaan ja rakennusmääräyksiin. Yhdenvertaisuusperiaate sitoo päätöksiä.

K&C Real Estate Lawyers auttaa taloyhtiöitä ja osakkaita kaikissa kunnossapito- ja vahinkotilanteisiin liittyvissä kysymyksissä. Laadimme selkeät ohjeistukset perustason määrittelyyn, avustamme vahingonkorvauskysymyksissä ja tuemme päätöksenteossa, jotta ratkaisut ovat sekä lainmukaisia että taloudellisesti kestäviä.