Rakentaminen ja hankekehitys
Tyypilliset palvelumme
Rakentamisen juridiikassa onnistuminen tarkoittaa käytännössä sitä, että sopimukset toimivat arjessa ja mahdolliset ongelmat ratkaistaan ajoissa, ennen kuin ne muuttuvat aikataulu- ja kustannusriskeiksi. Autamme rakennuttajia, urakoitsijoita, suunnittelijoita ja muita hanketoimijoita sopimuksista toteutukseen sekä tarvittaessa riidanratkaisuun.
Palveluihimme kuuluvat tyypillisesti:
Urakka- ja suunnittelusopimukset
Urakka- ja suunnittelusopimukset ovat hankkeen tärkein turvaverkko. Hyvin laadittu sopimus ehkäisee viivästyksiä, laatuvirheitä ja kustannusylityksiä. Autamme sinua tunnistamaan riskit ja kirkastamaan vastuut jo ennen työn aloitusta.
Mitä teemme käytännössä
Yhdistämme juridisen tarkkuuden ja käytännön rakennushankkeiden tuntemuksen:
Urakkamuodon valinta: Autamme valitsemaan hankkeeseen sopivimman urakkamuodon (esim. kokonaisurakka, KVR tai jaettu urakka) ja määritämme tavoitteet sekä riskien jaon.
Sopimusmuotoilu ja YSE/KSE: Laadimme ja tarkistamme sopimusluonnokset huomioiden yleiset sopimusehdot sekä tarvittavat poikkeamat. Varmistamme, että maksuerät, vakuudet ja vakuutukset ovat kunnossa.
Vastuiden ja rajapintojen kirkastaminen: Määritämme selkeät menettelytavat lisä- ja muutostöille, viivästysseuraamuksille sekä suunnittelun ja toteutuksen välisille rajoille.
Tuki toteutusvaiheessa: Olemme apunasi myös sopimuksen allekirjoituksen jälkeen – hoidamme tarvittaessa reklamaatiot, aliurakoiden yhteensovittamisen ja vastaanottomenettelyt.
Usein kysytyt kysymykset
Milloin YSE-ehdoista kannattaa poiketa? Vain silloin, kun hankkeen erityispiirteet sitä vaativat. Poikkeamat on aina yksilöitävä selkeästi urakkaohjelmassa, jotta ne ovat sitovia ja ymmärrettäviä koko sopimusketjussa.
Miten lisä- ja muutostyöt kannattaa sopia? Kirjaamalla sopimukseen yksiselitteinen menettely tilaamiselle, hinnoittelulle ja aikatauluvaikutuksille. Kirjallinen dokumentointi on paras tapa välttää jälkikäteiset riidat,
Ota yhtettä
Tarvitsetko apua sopimuksen kanssa? Tarkistamme sopimusluonnoksesi nopeasti ja teemme ehdotukset selkeiksi muutoksiksi.
Kiinteistön muodostaminen ja kaavoitus
Hankkeen toteuttamiskelpoisuus kulminoituu usein siihen, mitä kaava sallii ja miten kiinteistö muodostetaan. Tonttijako, lohkominen ja yhteisjärjestelyt vaikuttavat suoraan hankkeen aikatauluun, rahoitettavuuteen ja riskeihin. Autamme varmistamaan, että kaavoitus- ja luvitusprosessit etenevät hallitusti ja juridisesti oikein.
Mitä teemme käytännössä
Yhdistämme kiinteistöoikeudellisen osaamisen ja viranomaisprosessien hallinnan:
Kiinteistönmuodostuksen suunnittelu: Hallitsemme tonttijaot, lohkomiset ja määräalajärjestelyt, erityisesti tilanteissa, joissa kiinteistökauppa edellyttää muodostustoimia ennen rakentamista.
Kaava- ja luvitusmahdollisuuksien arviointi: Analysoimme rakennusoikeuden, käyttötarkoituksen ja kaavamääräykset suhteessa hankkeen tavoitteisiin. Avustamme poikkeamis- ja lupaprosesseissa.
Rasitteet ja yhteisjärjestelyt: Valmistelemme kulkuyhteyksiin, pysäköintiin ja tekniseen huoltoon liittyvät rasitesopimukset ja yhteisjärjestelyt naapureiden kanssa.
Riskienhallinta ja muutoksenhaku: Arvioimme kaavavalitusten riskejä ja suojaamme hankkeen aikataulun sopimusteknisesti. Edustamme asiakkaitamme tarvittaessa muutoksenhakuasioissa.
Sopimusasiakirjojen yhteensovitus: Varmistamme, että kauppakirjat, toteutussopimukset ja kehityssopimukset vastaavat kiinteistönmuodostuksen ja kaavoituksen asettamia raameja.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko kiinteistökaupan tehdä ennen lohkomista? Kyllä voi, mutta tällöin kaupan ehdot, purkavat/lykkäävät ehdot ja aikataulut on määriteltävä huolellisesti, jotta ostajan ja myyjän vastuut ovat selvät lohkomisprosessin aikana.
Miten kaavavalitus vaikuttaa hankkeeseen? Valitus voi viivästyttää hanketta merkittävästi. Riskit kannattaa huomioida jo varhaisessa vaiheessa sopimusehdoissa, vaiheistuksessa ja rahoitussuunnittelussa, jotta viivästyksen kustannukset minimoidaan.
Ota yhteyttä
Onko sinulla kiinteistökehityshanke suunnitteilla tai haasteita kaavamääräysten kanssa? Kuvaa lyhyesti kohde ja tavoitteesi, niin ehdotamme selkeän etenemispolun.
Hallinnanjakosopimus
Hallinnanjakosopimuksella määritetään yhteisomistuksessa olevan kiinteistön käytön pelisäännöt, hallinta-alueet ja kustannusten jako. Huolellisesti laadittu sopimus on välttämätön, kun samalla kiinteistöllä on useita rakennuksia, toimijoita tai yhteisiä järjestelmiä. Se paitsi vähentää ristiriitoja, myös helpottaa merkittävästi kohteen rahoittamista ja tulevia kiinteistökauppoja.
Mitä teemme käytännössä
Varmistamme, että hallinnanjako on juridisesti aukoton ja teknisesti toimiva:
Hallinta-alueiden tarkka määrittely: Rajamme yksityiset ja yhteiset alueet (kuten piha-alueet, parkkipaikat ja jätehuolto) selkeästi ja liitämme sopimukseen tarvittavat karttaliitteet.
Kustannusten ja kunnossapidon jako: Laadimme oikeudenmukaiset ja selkeät säännöt siitä, kuka vastaa mistäkin kustannuksista ja miten yhteisiä alueita huolletaan.
Päätöksentekomenettelyt: Luomme prosessit yhteisiä asioita koskevaan päätöksentekoon. Tämä on usein edellytys sille, että rahoittajat hyväksyvät kohteen vakuudeksi.
Rakentamisen aikaiset oikeudet: Määritämme rakentamisvaiheen vastuut ja velvoitteet, jos kiinteistöä kehitetään osissa.
Kokonaisuuden yhteensovitus: Varmistamme, että hallinnanjakosopimus on linjassa asemakaavan, rasitteiden ja mahdollisten yhtiörakenteiden kanssa.
Usein kysytyt kysymykset
Korvaako hallinnanjakosopimus rasitteet? Ei välttämättä. Hallinnanjakosopimus säätelee yhteisomistajien välisiä suhteita, kun taas rasitteet (esim. kulkuoikeus) voivat koskea myös ulkopuolisia kiinteistöjä. Usein kattava ratkaisu vaatii molempia.
Onko sopimus syytä kirjata rekisteriin? Kyllä. Hallinnanjakosopimuksen kirjaaminen maanmittauslaitoksen rekisteriin antaa sille parhaan mahdollisen suojan kolmansia osapuolia, kuten uusia omistajia tai velkojia, vastaan.
Ota yhteyttä
Autamme laatimaan hallinnanjakosopimuksen, joka toimii niin rahoittajien silmissä kuin käytännön arjessakin. Kerro meille lyhyesti kohteestasi, niin autamme viemään prosessin maaliin. Tutustu myös kiinteähintaiseen hallinnanjakosopimuksen laatimispalveluumme.
Rasitesopimus
Rasitesopimuksella sovitaan kiinteistöjen välisistä pysyvistä käyttöoikeuksista ja velvoitteista. Se on usein rakennushankkeen ehdoton edellytys, kun ajoyhteydet, pelastustiet, johtoreitit tai pysäköinti tukeutuvat toisen kiinteistön alueeseen. Autamme varmistamaan, että nämä oikeudet ovat juridisesti pitäviä ja pysyvät voimassa myös omistajanvaihdostilanteissa.
Mitä teemme käytännössä
Varmistamme, että tekniset tarpeet muuttuvat selkeiksi juridisiksi sopimuksiksi:
Rasitetarpeiden kartoitus: Analysoimme hankkeen tarpeet kulkuoikeuksien, huoltoyhteyksien, johtojen ja yhteisten teknisten tilojen osalta jo suunnitteluvaiheessa.
Sopimusmuotoilu ja karttaliitteet: Laadimme täsmälliset rasitesopimukset, joihin sisällytetään tarvittavat tekniset kuvaukset ja karttaliitteet kirjaamiskelpoisuuden varmistamiseksi.
Kustannusten ja kunnossapidon jako: Määritämme yksiselitteisesti, kuka vastaa rasitealueen rakentamisesta, kunnossapidosta ja niistä aiheutuvista kustannuksista.
Muutostilanteiden hallinta: Huomioimme sopimuksissa tulevat tarpeet, kuten rakennusten laajennukset tai peruskorjaukset, jotta rasite ei muodostu esteeksi kiinteistön kehittämiselle.
Kirjaamisprosessi: Huolehdimme rasitteen perustamisesta ja rekisteröinnistä kiinteistötietojärjestelmään, jotta oikeus sitoo myös tulevia omistajia.
Usein kysytyt kysymykset
Mikä ero on rasitteella ja käyttöoikeussopimuksella? Rasite on kiinteistöön kohdistuva, tyypillisesti pysyvä oikeus, joka kirjataan kiinteistötietojärjestelmään. Tavallinen käyttöoikeussopimus (vuokra- tai hallintasopimus) on yleensä määräaikainen ja sitoo vain sopimuksen tehneitä osapuolia, ei välttämättä uutta omistajaa.
Kuka vastaa rasitealueen kunnossapidosta? Laki ei määrittele tätä suoraan, joten se on elintärkeää sopia yksityiskohtaisesti sopimuksessa. Yleensä kustannukset jaetaan käytön suhteessa tai kiinteillä prosenteilla.
Ota yhteyttä
Onko hankkeesi eteneminen kiinni naapurikiinteistön oikeuksista tai tarvitsetko selkeän sopimuksen yhteisjärjestelyistä? Kerro meille kohteestasi, niin ehdotamme hankkeeseesi sopivan rasiterakenteen.
Yhteisjärjestelysopimus
Yhteisjärjestelysopimuksella luodaan säännöt kahden tai useamman kiinteistön yhteisten alueiden, tilojen ja järjestelmien käytölle. Sopimus on kriittinen erityisesti korttelihankkeissa, joissa pysäköinti, jätehuolto, pelastustiet ja tekniikka ovat yhteisiä. Autamme rakentamaan hallintomallin, joka takaa selkeyden, oikeudenmukaisen kustannanjaon ja vakuusarvon säilymisen myös omistajanvaihdoksissa.
Mitä teemme käytännössä
Luomme juridiset raamit kiinteistöjen väliselle pitkäaikaiselle yhteistyölle:
Yhteisten resurssien määrittely: Rajamme ja määritämme tarkasti yhteiskäyttöiset tilat ja laitteet, kuten parkkihallit, piha-alueet, väestönsuojat ja tekniset järjestelmät.
Hallintomalli ja päätöksenteko: Luomme selkeät prosessit yhteisiä asioita koskevaan päätöksentekoon. Varmistamme, että hallintomalli täyttää rahoittajien ja sijoittajien vaatimukset.
Kustannusten jako ja laskutus: Määritämme läpinäkyvät periaatteet käyttö- ja kunnossapitokustannusten sekä investointien jakamiselle kiinteistöjen kesken.
Sopimuskokonaisuuden hallinta: Sovitamme yhteisjärjestelyt yhteen rasitteiden, hallinnanjakosopimusten ja kaavamääräysten kanssa toimivaksi kokonaisuudeksi.
Tulevaisuuden varmistaminen: Laadimme muutos- ja laajennusmekanismit, jotta sopimus joustaa kiinteistöjen elinkaaren, kuten peruskorjausten tai laajennusten, mukana.
Usein kysytyt kysymykset
Tarvitaanko sekä yhteisjärjestelysopimus että rasitteet? Yleensä ei tarvita. Yhteisjärjestelysopimus korvaa rasitesopimuksen, mikäli siinä on sovittu samasta oikeudesta.
Voiko järjestelyä muuttaa myöhemmin? Kyllä, mutta se vaatii yleensä kaikkien osapuolten suostumuksen. Siksi on erittäin tärkeää sopia jo alkuvaiheessa selkeät muutosmekanismit ja menettelytavat esimerkiksi laajennustilanteita varten.
Ota yhteyttä
Suunnitteletko korttelihanketta tai tarvitsetko selkeyttä olemassa olevan kiinteistöryhmän hallintaan? Autamme rakentamaan yhteisjärjestelyn, joka kestää aikaa ja helpottaa arjen hallintoa.
Pysäköinti ja autopaikkarakenteet
Pysäköintijärjestelyt ovat usein rakennushankkeen kriittisimpiä kysymyksiä, joissa kaavamääräykset, toteutuskustannukset ja käytettävyys kohtaavat. Valittu malli vaikuttaa suoraan kiinteistön arvoon, ylläpitoon ja muuntojoustoon – esimerkiksi sähköautojen latausinfran toteuttamiseen. Autamme rakentamaan pysäköinnin juridiset ja hallinnolliset raamit niin, että ne palvelevat käyttäjiä ja kestävät tarkastelun myös myynti- ja rahoitustilanteissa.
Mitä teemme käytännössä
Varmistamme, että autopaikat on järjestetty teknisesti ja juridisesti järkevällä tavalla:
Optimaalisen pysäköintimallin valinta: Autamme päättämään, toteutetaanko pysäköinti kiinteistökohtaisesti, yhteisenä järjestelynä vai erillisen pysäköintiyhtiön kautta.
Omistus- ja hallintamallien muotoilu: Määritämme, hallinnoidaanko paikkoja osakkeina, vuokraoikeuksina vai käyttöoikeussopimuksina, huomioiden tavoitellun joustavuuden ja verotukselliset näkökulmat.
Sopimuskokonaisuudet: Laadimme pysäköintiin liittyvät rasitesopimukset, yhteisjärjestelyt ja hallinnanjakosopimukset, joilla turvataan oikeudet ja selkeytetään vastuut.
Kustannusjako ja tulevaisuuden infra: Luomme läpinäkyvät mallit ylläpitokustannusten jakoon ja sähköautojen latausjärjestelmien toteuttamiseen osana kokonaisuutta.
Transaktioiden varmistaminen: Varmistamme, että pysäköintioikeudet ja niihin liittyvät velvoitteet siirtyvät ostajalle oikein ja esteettömästi kiinteistökaupan yhteydessä.
Usein kysytyt kysymykset
Kannattaako autopaikat toteuttaa osakkeina vai käyttöoikeuksina? Tämä riippuu hankkeen strategiasta. Osakepohjainen malli on selkeä myyntitilanteissa, kun taas käyttöoikeusmalli voi tarjota parempaa muuntojoustoa ja hallittavuutta kiinteistön elinkaaren aikana. Autamme valitsemaan parhaiten tavoitteisiinne sopivan mallin.
Miten varmistetaan, että pysäköintioikeus siirtyy varmasti ostajalle? Oikeuden siirtyminen varmistetaan tarkalla sopimusketjulla, kirjaamisilla kiinteistötietojärjestelmään ja selkeillä ehdoilla kauppakirjoissa. Pelkkä suullinen tai vapaamuotoinen sopimus ei takaa oikeuden pysyvyyttä omistajanvaihdoksessa.
Ota yhteyttä
Onko hankkeessasi haastavia pysäköintimääräyksiä tai tarvitsetko selkeän hallintomallin yhteiskäyttöisille autopaikoille? Kerro lyhyesti hankkeesi lähtökohdat, niin ehdotamme toimivan rakenteen ja laadimme tarvittavat asiakirjat.