Ohjeita onnistuneen kiinteistökaupan toteuttamiseen – näin varmistat rakennusoikeuden ennen kauppoja

Moni kiinteistön ostoa harkitseva lähtee liikkeelle oletuksesta, että tontin rakennettavuus on selkeä ja helposti tarkistettavissa. Käytännössä rakennusoikeuden arviointi edellyttää kuitenkin kaavamääräysten ja muun maankäyttöä ohjaavan sääntelyn asiantuntevaa tulkintaa erityisesti silloin, kun rakentamisaikeet ovat yksilöllisiä tai alueella on poikkeavia kaava- tai rakennusjärjestysmääräyksiä.

Tässä artikkelissa käydään läpi, mitä rakennusoikeudella oikein tarkoitetaan ja kuinka tämän sisältö voidaan selvittää etukäteen esimerkiksi ennen kuin kiinteistön kauppa toteutetaan tai rakentamislupaa haetaan.

Rakennusoikeus: mitä sillä tarkoitetaan?

Rakennusoikeudella tarkoitetaan kiinteistölle sallittua rakentamisen määrää ja sijoittumista. Rakennusoikeus määräytyy ensisijaisesti asemakaavan tai yleiskaavan sekä tarvittaessa rakennusjärjestyksen ja rakentamislain (751/2023) säännösten perusteella.

Rakennusoikeus ilmaistaan yleisimmin sallitun kerrosalan (k-m²) muodossa. Joissakin tilanteissa rakentamisen määrää voidaan rajoittaa tai ohjata myös rakennusmassan suurimpana sallittuna tilavuutena (m³), rakennusalan rajauksina kaavakartalla tai rakennuksen korkeutta koskevina rajoitteina, kuten harjakorkeutena tai suurimpana kerroslukuna. Näiden määräysten yhteisvaikutuksesta muodostuu kiinteistön todellinen rakentamispotentiaali.

Lisäksi rakennusoikeus voi oikeuttaa rakentamiseen paitsi maanpäällisesti, myös maan alle, esimerkiksi pysäköintilaitosten, väestönsuojien tai varastotilojen rakentamiseen. Rakennusoikeus voi olla kaavassa osoitettu eri käyttötarkoituksiin, kuten asuin-, liike-, toimisto-, majoitus- tai julkisten palvelujen rakennuksia varten. Käyttötarkoitusten välillä on kaavamääräysten perusteella usein tiukkoja rajoja, eikä käyttötarkoituksen muuttaminen ole aina mahdollista ilman kaavamuutosta tai poikkeamislupaa.

On myös huomattava, että määrän ja sijoittumisen lisäksi rakennusoikeuteen ja sen käyttökelpoisuuteen vaikuttavat erilaiset rakentamista rajoittavat erityismääräykset ja -olosuhteet. Esimerkiksi kaava tai rakennusjärjestys voi sisältää rakennussuojelua koskevia määräyksiä, jotka voivat rajoittaa vanhan rakennuksen korvaamista uudella tai velvoittaa säilyttämään rakennuksen tietyn osan. Ympäristövaatimukset voivat tarkoittaa esimerkiksi ranta-alueita koskevia suojarajoja, pohjavesialueiden rakentamisrajoituksia tai melu- ja ilmanlaatuun liittyviä vaatimuksia, jotka vaikuttavat siihen, minne ja millä edellytyksillä rakentaminen voidaan toteuttaa.

Lisäksi on otettava huomioon muut tekijät, kuten hulevesien hallinta, maisemallinen soveltuvuus, maaperän kantavuus tai esimerkiksi sijainti tulvariskialueella. Vaikka rakennusoikeutta olisi muodollisesti jäljellä, näiden tekijöiden vuoksi rakentaminen voi olla mahdollista vain erityisehdoin, rajoitetussa laajuudessa tai ei lainkaan ilman poikkeamismenettelyä.

Miksi rakennusoikeus tulisi selvittää ennen kauppaa?

Rakennusoikeuden tarkemman sisällön selvittämättä jättäminen on yksi merkittävimmistä riskitekijöistä kiinteistökaupassa, joka toteutetaan uudiskohteen rakentamista varten. Erityisesti yksityishenkilöt voivat helposti ajautua tilanteeseen, jossa odotukset ja todelliset mahdollisuudet poikkeavat merkittävästi toisistaan. Esimerkiksi ostaja voi olettaa saavansa luvan laajalle omakotitalolle tai useammalle rakennukselle, vaikka kaavamääräykset tai käytetty rakennusoikeus estäisivät tämän.

Tällaiset tilanteet voivat johtaa rakentamisen viivästymiseen ja rakennuslupien epäämiseen.  Etenkin kun rakennusoikeuden käyttöä tai laajentamista harkitaan, on kriittistä arvioida, onko rakentaminen mahdollista suoraan voimassa olevan kaavan perusteella vai vaatiiko se esimerkiksi poikkeamismenettelyä. Poikkeamislupa ei ole automaatio, vaan harkinnanvarainen viranomaispäätös, jonka myöntämisedellytykset tulee arvioida tapauskohtaisesti.

Miten rakennusoikeus selvitetään?

Rakennusoikeuden selvittämisen lähtökohtana on voimassa oleva kaava. Asemakaava-alueilla rakennusoikeus määräytyy kaavakartan ja -määräysten perusteella, kun taas asemakaavoittamattomilla alueilla sovelletaan yleiskaavaa. Asemakaavakartasta ja siihen liittyvistä määräyksistä voidaan saada selville muun muassa rakennusoikeuden määrä, käyttötarkoitus, rakennusalan sijainti ja korkeusrajoitteet. Yleiskaava voi sisältää monenlaisia rakennusoikeuteen liittyviä määräyksiä, vaikka se ei yleensä ole yhtä tarkka kuin asemakaava. Vaikka yleiskaavassa ei tavallisesti ilmoiteta rakennusoikeutta neliömetreinä (k-m²), siinä voidaan esimerkiksi määritellä rakennustehokkuus, vähimmäiskoko sekä antaa muita määräyksiä esimerkiksi käyttötarkoitukseen ja sijoittumiseen liittyen.

Kaavan mukaisen rakennusoikeuden sisältöön vaikuttavat myös kunnan rakennusjärjestys ja rakentamislain yleiset säännökset niiltä osin, joilta kaavassa ei ole annettu tarkempia määräyksiä. Mikäli kaavaa ei ole, tai se on osittainen tai epäselvä, rakentamisen edellytyksiä voidaan joutua arvioimaan poikkeamisluvan kautta. On myös suositeltavaa tarkistaa kiinteistön mahdollisesti olemassa olevat rakentamisluvat ja aiemmat poikkeamispäätökset, sillä nämä voivat vaikuttaa käytettävissä olevaan rakennusoikeuteen.

Koska viranomaiskäytännöt vaihtelevat kunnittain, on hyödyllistä olla suoraan yhteydessä rakennusvalvontaan tai kaavoitukseen, jotta voidaan varmistaa ajantasainen tulkinta kaavamääräyksistä ja mahdollisista tulkintakäytännöistä.

K&C Real Estate Lawyers tarjoaa avustaa kaavamääräysten ja lupaedellytysten tulkinnassa sekä laatii kiinteistökauppoihin liittyvät asiakirjat ammattitaidolla.