KHO 2025:42: Rakentamattoman rakennuspaikan kiinteistövero ei saa perustua pelkkään muodollisuuteen – rakentamiskelpoisuus arvioitava tosiasiallisesti
Korkein hallinto-oikeus (KHO) otti ennakkopäätöksessään KHO 2025:42 kantaa siihen, millä edellytyksillä rakentamattoman rakennuspaikan korotettua kiinteistöveroprosenttia voidaan soveltaa. Asiassa oli kyse Espoossa sijaitsevasta tontista, jolle asemakaavan mukaan oli tarkoitus toteuttaa laaja kokonaisuus, jossa asuinrakentaminen sijoittui muun rakentamisen päälle. Kiinteistöverotuksessa verovuodelta 2018 tontille määrättiin kiinteistöverolain 12 a §:n mukainen rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentti, koska kiinteistöllä ei ollut ryhdytty rakentamaan asuinrakennusta 31.12.2017 mennessä.
Verovelvollinen vetosi siihen, että hankkeen etenemiseen vaikuttivat useat käytännön ja tekniset syyt, kuten kaavamuutoksen tarve sekä metroaseman suunnittelun ja muiden hankkeen osien aikataulut, minkä vuoksi asuinrakentamista ei voitu tosiasiallisesti aloittaa määräajassa.
Hallinto-oikeuden ja KHO:n ratkaisut
Hallinto-oikeus katsoi, että kiinteistöverolain 12 a §:n 2 momentissa luetellut soveltamisedellytykset täyttyivät ja että tontille voitiin tämän vuoksi määrätä rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentti.
KHO ei muuttanut hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta. KHO kuitenkin korosti perusteluissaan, että arvioinnin ei tule jäädä pelkästään 12 a §:ssä lueteltujen edellytysten muodolliseen tarkasteluun. Säännöksiä on perusteltua tulkita niin, että rakennuspaikan tosiasialliseen rakentamiskelpoisuuteen voidaan kiinnittää huomiota laajemminkin, jotta sääntelyn ohjausvaikutus toteutuu eikä soveltaminen johda tosiasiallisiin päämääriin nähden mielivaltaisiin lopputuloksiin ja verovelvollisen oikeusturvan heikentymiseen.
Rakentamiskelpoisuuden merkitys ja verovapautusmenettely
KHO totesi, että tässä tapauksessa kiinteistöverolain 12 a §:n soveltamisedellytykset täyttyivät. KHO myös nimenomaisesti totesi, että louhintatyöt eivät tarkoittaneet maankäyttö- ja rakennuslain 149 c §:ssä tarkoitettua rakennustyön aloittamista, joka edellyttää perustuksen valutöihin tai perustukseen kuuluvien rakennusosien asentamiseen ryhtymistä.
KHO:n mukaan sellaiset seikat, joiden vuoksi rakentamiseen ei ole voitu tosiasiallisesti ryhtyä, vaikka 12 a §:n edellytykset muuten täyttyvät, tulevat lähtökohtaisesti arvioitaviksi veronkantolain mukaisessa vapautushakemusmenettelyssä (korotetusta kiinteistöverosta vapautuminen, jos rakennushanke on viivästynyt muusta syystä kuin omistajan omasta menettelystä). Tässä asiassa vapautusharkintaa ei ollut tehty verotusta toimitettaessa, eikä KHO siten ottanut kantaa siihen, olisiko verovelvollinen voinut saada vapautuksen tai siihen liittyvän valituskiellon perustuslainmukaisuuteen.
Laajempia vaikutuksia kunnille ja lainsoveltajille
Ratkaisu on käytännössä tärkeä muistutus siitä, että rakentamattoman rakennuspaikan korotetun veroprosentin taustalla on ohjaustarkoitus: tavoitteena on edistää asuntorakentamiseen kaavoitetun rakennusmaan käyttöönottoa. Samalla ratkaisu selkeyttää menettelytapaa tilanteissa, joissa verovelvollinen katsoo, ettei rakentaminen ole tosiasiallisesti ollut mahdollista, vaikka lain muodolliset edellytykset täyttyvät: tällaiset seikat on lähtökohtaisesti vietävä veronkantolain mukaiseen vapautusmenettelyyn.
Artikkelia päivitetty 28.1.2026