KKO 2025:89: Yhdenvertaisuus asunto-osakeyhtiössä lisärakentamistilanteessa
Yhteenveto ratkaisusta
Korkein oikeus katsoi ratkaisussaan KKO 2025:89 asunto-osakeyhtiön tekemiä lisärakentamispäätökset yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisiksi tilanteessa, jossa hankkeen taloudellinen hyöty olisi koitunut kaikille osakkaille, mutta haitta olisi kohdistunut käytännössä yksinomaan päätyhuoneistoon ja alentanut sen osakkeiden arvoa. Korkein oikeus lisäksi katsoi, että myöhemmin päätettyä 125 000 euron kompensaatiota ei voitu ottaa huomioon näiden aiempien päätösten yhdenvertaisuusarvioinnissa.
Korkeimman oikeuden perustelut
Tausta
Asunto-osakeyhtiön omistamalla tontilla sijaitsi viiden huoneiston rivitalo, ja kantajat omistivat päätyhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Ylimääräinen yhtiökokous päätti 24.5.2018 käyttää yhtiön käyttämättömän rakennusoikeuden suuntaamalla uusia osakkeita merkittäväksi, antamalla oikeuden rakentaa päätyhuoneiston viereen uuden asuinrakennuksen sekä päättämällä tähän liittyvistä yhtiöjärjestysmuutoksista. Kantajat vastustivat päätöksiä ja nostivat moitekanteen. Oikeudenkäynnin aikana yhtiökokous päätti 3.12.2019, että kantajille suoritetaan rakennushankkeen toteutuessa 125 000 euron ylimääräinen korvaus.
Kysymys oli siitä, olivatko 24.5.2018 tehdyt lisärakentamispäätökset asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia, kun hankkeesta koituva haitta kohdistui pääosin yhteen huoneistoon, sekä voitiinko yhdenvertaisuusarvioinnissa antaa merkitystä myöhemmälle, erillisenä tehdylle kompensaatiopäätökselle.
Korkeimman oikeuden arviointi asiassa ja tuomiolauselma
Yhdenvertaisuusperiaate ei edellytä, että kaikki osakkaat hyötyvät päätöksestä täsmälleen samassa määrin. Periaate kuitenkin kieltää epäoikeutetun edun antamisen toisten osakkaiden kustannuksella. Päätös voi siten olla yhdenvertaisuuden vastainen myös silloin, kun se kokonaisuutena hyödyttää kaikkia, jos hyöty ja haitta jakautuvat osakkaiden kesken epäoikeutetulla tavalla. Asiassa sovellettiin asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:ää.
Korkein oikeus totesi, että lisärakentamisesta yhtiölle koituva tuotto korottaisi kaikkien osakkeiden arvoa, mutta hankkeesta aiheutuisi yksinomaan kantajien hallinnassa olevaan huoneistoon kohdistuva asumisviihtyvyyttä heikentävä haitta, joka alentaisi heidän osakkeidensa arvoa. Jo yhtiön esittämän selvityksen perusteella päätösten taloudelliset seuraukset olivat epäsuhtaiset, eikä hyötyä voitu pitää yhdenvertaisuuden kannalta oikeutettuna. Korkein oikeus katsoi, että yhtiökokouksen päätös voi tuottaa tällaista epäoikeutettua etua ja olla siten yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen myös silloin, kun päätöksen taloudelliset seuraukset hyödyttävät kaikkia osakkeenomistajia, jos hyöty jakautuu osakkeenomistajien kesken tavalla, jota on pidettävä epäoikeutettuna.
Korkein oikeus arvioi myös 3.12.2019 tehdyn korvauspäätöksen merkityksen ja katsoi, ettei tällainen erillinen, jälkikäteinen päätös voi parantaa aiemmin tehtyjen päätösten yhdenvertaisuutta moitekanteessa arvioitavana olevien päätösten osalta.
Korkein oikeus katsoi 24.5.2018 tehdyt päätökset yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisiksi ja jätti hovioikeuden lopputuloksen voimaan päätösten julistamisesta pätemättömiksi ja niiden täytäntöönpanon kieltämisestä.
Huomioita ratkaisusta
Ratkaisu vahvistaa, että lisärakentamishankkeissa yhdenvertaisuus arvioidaan osakearvojen kautta huoneistokohtaisesti. Jos haitta kohdistuu olennaisesti yksittäiseen huoneistoon, yhtiön ja kaikkien osakkeenomistajien saama taloudellinen hyöty ei yksin riitä poistamaan yhdenvertaisuusongelmaa. Mahdollinen kompensaatio tulee kytkeä samaan päätöskokonaisuuteen ja sopia etukäteen haittaa kärsivän osakkaan kanssa, jotta kokonaisarvio voidaan tehdä oikein yhtiökokouksessa. Hallitusten ja isännöitsijöiden on syytä laatia kirjallinen vaikutusarvio, tunnistaa haitan kohdistuminen ja neuvotella suostumuksista tai sopimusperusteisista hyvityksistä ennen päätöksentekoa. Muutoin moiteriski sekä täytäntöönpanokielto voivat viivästyttää hanketta ja lisätä kustannuksia.
Jos suunnittelette lisärakentamista tai kohtaatte yhdenvertaisuuteen liittyviä moiteuhkia, ottakaa yhteyttä K&C Real Estate Lawyersiin. Autamme vaikutusarviossa, suostumuksissa ja kompensaatiomalleissa sekä yhtiökokouspäätösten valmistelussa.
Lähde: KKO 2025:89