Uusi rakentamislaki mahdollistaa rakennuksen rakentamisen ilman lupaa – mitä tulee tietää alle 30 neliömetrin rakennuksen toteuttamisesta?

Uusi rakentamislaki (751/2023) toi mukanaan merkittävän muutoksen pientä rakentamista koskevaan sääntelyyn: rakennuksen rakentaminen ei edellytä enää rakentamislupaa, jos rakennuksen kerrosala on alle 30 m². Tämä lupavapaus voi koskea esimerkiksi piharakennuksia, vierasmajoja tai ranta-alueille sijoittuvia saunarakennuksia.

On kuitenkin tärkeää huomata, että lupavapaus ei merkitse vapautta rakentamista koskevasta normiohjauksesta. Vaikka rakentamislupa ei olisi tarpeen, rakentamiseen soveltuvat edelleen lain mukaiset tekniset, kaavalliset ja hallinnolliset vaatimukset. Tässä artikkelissa käsitellään keskeisiä seikkoja, jotka rakentamishankkeeseen ryhtyvän tulee ottaa huomioon tilanteessa, jossa rakentaminen on lupavapaata.

Rakentamislupavapaus ja rakentamiseen soveltuvat säädökset

Rakentamislupa on luonteeltaan viranomaisen hallinnollinen ennakkovalvontamenettely, jonka tarkoituksena on varmistaa suunnitellun rakentamisen lainmukaisuus ennen toteutusta. Uuden rakentamislain 42 §:n mukaan rakentamislupaa ei tarvita, jos uuden rakennuksen kerrosala on alle 30 neliömetriä eikä kyse ole muun syyn vuoksi luvanvaraisesta rakentamisesta (esimerkiksi suojellun rakennuksen muutostyöstä tai erityisen vaativasta hankkeesta).

Lupavelvollisuuden puuttuminen ei kuitenkaan poista rakentamiseen soveltuvien muiden säännösten velvoittavuutta. Rakennushankkeeseen ryhtyvän tulee huolehtia siitä, että rakennushanke täyttää vähintään seuraavat vaatimukset:

• rakentamislain yleiset rakentamisperiaatteet ja tekniset vaatimukset (esim. rakennuksen turvallisuus ja terveellisyys)

• kaavamääräysten ja kiinteistökohtaisen rakennusoikeuden noudattaminen

• kunnan rakennusjärjestyksen asettamat paikalliset ehdot (esimerkiksi sijoittuminen tontille ja etäisyydet)

• naapuruusoikeudellisten velvoitteiden huomioon ottaminen (esimerkiksi haitan aiheuttamisen kielto)

Lupavapaus lisää rakentajan omaa vastuuta: viranomainen ei tee ennakkovalvontaa, joten vastuu rakentamishankkeen lainmukaisuudesta siirtyy rakentajalle itselleen.

Esimerkki: 25 m² ranta-saunarakennus kesämökkitontille

Rakennettaessa esimerkiksi 25 neliömetrin saunarakennusta ranta-alueelle ilman rakentamislupaa, rakennushankkeeseen ryhtyvän tulee arvioida muun muassa seuraavia kysymyksiä:

1. Kaavatilanne: Onko alueella voimassa asemakaava tai oikeusvaikutteinen yleiskaava, ja mitä kaavamääräyksiä rakennuspaikkaan sovelletaan? Onko rantarakentaminen sallittua, ja onko tontilla vielä käyttämätöntä rakennusoikeutta?

2. Rakennusjärjestys: Useat kunnat edellyttävät esimerkiksi, että rakennuksen tulee sijaita vähintään 20 metrin etäisyydellä keskivedenkorkeuden mukaisesta rantaviivasta, ellei kaavassa toisin määrätä.

3. Naapuruusoikeudet: Rakennuksen etäisyys naapurin rajasta on syytä tarkistaa. Lisäksi rakennus ei saa aiheuttaa kohtuutonta haittaa, esimerkiksi näkösuojaan tai kulkureitteihin liittyen. Haitan arvioinnissa voidaan hyödyntää naapuruussuhdelain säännöksiä.

4. Poikkeamistarve: Jos alueella ei ole rakentamisen mahdollistavaa kaavaa, rantarakentaminen voi edellyttää poikkeamispäätöstä, vaikka rakennus olisi alle 30 m². Rakentamislaki ei syrjäytä kaavoituksen kautta määräytyvää rakentamisoikeutta tai -kelpoisuutta.

5. Rakentamislain yleisten vaatimusten soveltaminen: Rakennuksen on täytettävä lain edellyttämät vähimmäisvaatimukset, vaikka rakentamislupaa ei edellytetä. Esimerkiksi:

   • Turvallisuus: Rakennuksen kantavien rakenteiden tulee olla mitoitettu oikein ja käyttö turvallista. Saunarakennuksessa tämä koskee esimerkiksi paloturvallisuutta kiukaan, savupiipun ja suojaetäisyyksien osalta.

   • Terveellisyys: Rakennuksen tulee olla kosteusteknisesti toimiva, erityisesti saunarakennuksessa, jossa ilmanvaihdon ja höyrynsulkujen suunnittelu on keskeistä.

   • Kestävyys: Rakenteiden tulee olla säänkestäviä ja pitkäikäisiä rakennuksen suunnitellussa käyttöympäristössä.

   • Soveltuvuus ympäristöön: Rakennuksen tulee sopeutua maisemaan ja olemassa olevaan rakennuskantaan. Erityisesti ranta-alueilla maisemavaikutus voi olla olennainen arviointiperuste, vaikka lupamenettelyä ei sovelleta.

Seuraukset, jos vaatimuksia ei noudateta

Vaikka rakentaminen olisi lupavapaata, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi puuttua lainvastaisesti toteutettuun rakennukseen jälkikäteen. Mikäli rakennushankkeessa rikotaan esimerkiksi rakentamislakia, kaavamääräyksiä tai rakennusjärjestystä, viranomainen voi ryhtyä seuraaviin toimiin:

• määrätä rakentamisen keskeytettäväksi

• kieltää rakennuksen käyttöönoton

• velvoittaa rakennuksen tai sen osan purkamiseen

• määrätä hallinnollisen seuraamusmaksun

Lisäksi rakentaja voi joutua vahingonkorvausvastuuseen, mikäli rakennus aiheuttaa haittaa esimerkiksi naapureille tai ympäristölle. Näin ollen on suositeltavaa selvittää rakennushankkeen sääntelyperusta huolellisesti jo ennen rakentamisen aloittamista ja olla tarvittaessa yhteydessä kunnan rakennusvalvontaan.