Salainen virhe asunto- ja kiinteistökaupassa – milloin myyjä vastaa?
Kuten luonnon suojaväri, salainen virhe ei paljastu päältä päin.
Salaisella- eli piilevällä virheellä tarkoitetaan kaupan kohteen vikaa, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt eikä voinut havaita kauppaa tehtäessä. Tyypillinen esimerkki on rakenteista jälkikäteen löytyvä kosteus- tai homevaurio.
Tässä artikkelissa käymme läpi, milloin salainen virhe synnyttää myyjälle vastuun, mitä ostaja voi vaatia ja missä ajassa virheeseen on vedottava.
Myyjä vastaa salaisesta virheestä, vaikka olisi toiminut huolellisesti
Salaisen virheen erityispiirre on, että myyjä vastaa siitä tuottamuksesta riippumatta. Vastuu voi syntyä, vaikka myyjä ei tiennyt viasta eikä hänen olisi pitänytkään tietää. Sama koskee sekä kiinteistön kauppaa (Maakaari) että asunto-osakkeen kauppaa (Asuntokauppalaki); lakien eroista kerromme tarkemmin artikkelissa: Maakaari vai asuntokauppalaki.
Myyjän vastuu ei kuitenkaan ole automaattinen, vaan virheen on oltava merkittävä. Kynnys ylittyy vasta, kun kohde on laadultaan merkittävästi huonompi kuin ostaja on kauppahinnan, kohteen iän ja muiden olosuhteiden perusteella voinut perustellusti edellyttää.
Merkittävyys arvioidaan kokonaisharkinnalla
Merkittävyyskynnystä ei ole kirjattu euroina tai prosentteina lakiin, vaan se arvioidaan tapauskohtaisesti. Punninnassa otetaan huomioon muun muassa korjauskustannusten suhde kauppahintaan, rakennuksen ikä ja se, mitä vastaavan ikäiseltä kohteelta on voitu perustellusti odottaa. Vanhassa rakennuksessa tietty kuluminen ja korjaustarve kuuluvat normaaliin riskiin, joten kynnys ylittyy harvemmin kuin uudessa.
Mitä ostaja voi vaatia
Salaisen virheen perusteella ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai, jos virhe on olennainen, kaupan purkua. Vahingonkorvaus sen sijaan edellyttää myyjän huolimattomuutta, joten pelkkä salainen virhe ei yleensä siihen oikeuta. Kaupan purku on viimesijainen keino, ja sen kynnys ylittyy vain poikkeuksellisen vakavissa virheissä. Lisää ostajan oikeuskeinoista virhetilanteessa täällä.
Usein kysyttyä
-
Virheestä on reklamoitava kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta. Takaraja on kiinteistökaupassa tyypillisesti viisi vuotta ja asunto-osakkeen kaupassa kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta. Lue lisää artikkelista Kiinteistökaupan reklamaatio.
-
Ei kokonaan. Tavallinen kuntotarkastus on pintapuolinen, eikä se paljasta rakenteissa piileviä vaurioita. Aiheesta lisää artikkelissa kuntotarkastajan vastuu.
Salaisen virheen merkittävyys ja seuraamukset ratkeavat aina tapauskohtaisesti. Autamme arvioimaan, ylittyykö virhekynnys sinun tapauksessasi, ja laatimaan vaatimukset oikein ja ajoissa. Ota yhteyttä – alkukartoitus on maksuton.
