Kiinteistökaupan reklamaatio – näin ilmoitat virheestä ajoissa
Kun kiinteistöstä paljastuu kaupan jälkeen virhe, ostajan tärkein yksittäinen toimi on reklamaatio eli virheilmoitus myyjälle. Sen laiminlyönti on yleisin syy siihen, että muuten perusteltu vaatimus raukeaa.
Tässä artikkelissa käymme läpi, milloin reklamaatio on tehtävä, mitä sen tulee sisältää ja miksi ajoissa toimiminen on ratkaisevaa.
Tämä artikkeli koskee kiinteistön kauppaa, johon sovelletaan maakaarta, eli käytännössä esimerkiksi omakotitalon kauppaa tontteineen. Jos kohteesi on asunto-osake kerros- tai rivitalossa, sovellettava laki ja määräajat ovat osin toiset. Lue tarvittaessa, kumpi laki koskee juuri sinun kauppaasi.
Milloin reklamaatio on tehtävä?
Maakaaren mukaan ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita ja ymmärtää sen merkitys (MK 2:25). Kohtuullinen aika on oikeuskäytännössä usein muutamia kuukausia, mutta se voi olla pidempi, jos virheen syyn tai laajuuden selvittäminen vaatii asiantuntija-apua.
Laatuvirheestä on lisäksi reklamoitava viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Tämän jälkeen oikeus vedota virheeseen yleensä menetetään – ellei myyjä ole menetellyt törkeän huolimattomasti taikka kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Mitä reklamaation tulee sisältää?
Reklamaatiosta on käytävä ilmi sekä havaittu virhe että siihen perustuvat vaatimukset. Vaatimusten ei tarvitse vielä olla euromääräisesti yksilöityjä, vaan riittää, että ilmoitat, vaaditko esimerkiksi hinnanalennusta, vahingonkorvausta vai kaupan purkua. Ilmoitusta voi täydentää myöhemmin, kun korjauskustannukset tarkentuvat. Vaikka laki ei aseta muotovaatimusta, reklamaatio kannattaa tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti.
Helpoin tapa tehdä asianmukainen reklamaatio on käyttää meidän tarjoamaa valmista mallia, jonka löydät täältä
Kohtuullinen aika arvioidaan aina tapauskohtaisesti
Reklamaatioajan riittävyyttä ei voi lukea suoraan laista. Siihen vaikuttavat muun muassa virheen laatu ja laajuus, selvitystyön vaatima aika, osapuolten asema ja myyjän tietoisuus virheestä. Sama viive voi olla yhdessä tapauksessa hyväksyttävä ja toisessa liian pitkä. Tämän vuoksi epäselvässä tilanteessa kannattaa pelata varman päälle ja reklamoida heti niillä tiedoilla, jotka ovat käytettävissä.
Usein kysyttyä
-
Pääsääntöisesti menetät oikeuden vedota virheeseen. Poikkeuksena on tilanne, jossa myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Tarvittaessa tarkistuta tilanne meidän kautta.
-
Ei. Asunto-osakkeen kaupassa takaraja on kaksi vuotta, ei viittä. Eroista kerromme tarkemmin artikkelissa Maakaari vai asuntokauppalaki.
Koska kohtuullinen aika arvioidaan aina tapauskohtaisesti, reklamaation oikea-aikaisuus ja sisältö kannattaa varmistaa ajoissa. Autamme arvioimaan tilanteesi, laatimaan reklamaation ja selvittämään, kohdistuuko vastuu myyjään vai esimerkiksi kuntotarkastajaan. Ota yhteyttä – alkukartoitus on maksuton.
