Kuntotarkastajan vastuu – voiko tarkastajalta vaatia korvausta virheestä?
Asunto- ja kiinteistökaupassa käytetään lähes aina ulkopuolista kuntotarkastajaa, jonka raporttiin ostaja luottaa kauppaa tehdessään. Jos kaupan jälkeen paljastuu vaurio, joka olisi pitänyt huomata, kysytään usein, voiko korvausta vaatia myös tarkastajalta.
Tässä artikkelissa käymme läpi, mihin kuntotarkastajan vastuu perustuu, missä tilanteissa myös ostaja voi esittää vaatimuksia ja mitä vahinkoja tarkastaja voi joutua korvaamaan.
Tarkastaja ei vastaa kaupan virheestä, vaan omasta työstään
Kuntotarkastusta ei säätele oma erityislaki. Kuluttajan tilaamaan tarkastukseen sovelletaan kuluttajansuojalain (KSL) 8 lukua, ja vastuun rajat ovat muotoutuneet pitkälti oikeuskäytännössä. Tarkastaja ei ole kaupan osapuoli, joten itse kaupan virheestä vastaa myyjä: hinnanalennus, vahingonkorvaus ja kaupan purku kohdistetaan myyjään, ei tarkastajaan.
Tarkastaja vastaa sen sijaan oman asiantuntijasuorituksensa asianmukaisuudesta. Vastuu syntyy, jos hän on toiminut huolimattomasti – esimerkiksi jättänyt havaitsematta seikan, jonka ammattitaitoinen tarkastaja olisi huomannut, tai kirjannut havainnon raporttiin niin epäselvästi, ettei sen merkitystä voinut ymmärtää.
Aistinvarainen tarkastus rajaa vastuuta
Tavallinen kuntotarkastus on aistinvarainen ja pintapuolinen: rakenteita ei avata, eikä tarkastus paljasta vauriota, josta ei näy merkkiä. Tarkastaja ei siten vastaa piilevästä vauriosta, jos siihen ei ole ollut havaittavaa viitettä. Vastuu voi syntyä vasta, kun viite oli olemassa – esimerkiksi kosteusjälki tai poikkeava haju – ja tarkastaja sivuutti sen tai jätti suosittelematta lisätutkimusta. Käänteisesti, jos raportti suosittaa lisätutkimuksia eikä ostaja teetä niitä, vastuu voi siirtyä ostajalle tämän selonottovelvollisuuden perusteella.
Myös ostaja voi vaatia korvausta
Vaikka tarkastuksen tilaa yleensä myyjä, tarkastajan on otettava työssään huomioon myös ostajan etu, koska ostaja luottaa raporttiin. Itä-Suomen hovioikeus on rinnastanut tarkastajan ja ostajan suhteen käytännössä sopimussuhteeseen (Itä-Suomen HO 22.1.2016 nro 36), joten ostaja voi kohdistaa vaatimuksen suoraan tarkastajaan. Tarkastajan vastuu on kuitenkin toissijainen myyjän vastuuseen nähden, ja se korostuu käytännössä silloin, kun myyjä on maksukyvytön.
Usein kysyttyä
-
Ei välttämättä koko hinnanalennusta, koska myyjä olisi todennäköisesti joutunut alentamaan hintaa virhettä vastaavasti muutenkin. Tyypillisesti tarkastajan vastuulle kuuluvat esimerkiksi kaupan purusta ja turhasta oikeudenkäynnistä aiheutuneet kulut sekä osa tarkastuspalkkiosta.
-
Ei automaattisesti. Kuluttajan oikeuksia ei voi sopimusehdolla heikentää lain tason alle, ja kohtuutonta ehtoa voidaan sovitella (oikeustoimilain 36 §) nojalla. Vaatimus tarkastajalle kannattaa joka tapauksessa esittää viivyttelemättä.
Mikäli kaupan jälkeen on paljastunut vaurio ja epäilet, että kuntotarkastus on tehty huolimattomasti K&C Real Estate Lawyers auttaa selvittämään, kohdistuuko vastuu myyjään, kuntotarkastajaan vai molempiin, sekä auttaa laatimaan korvausvaatimuksen. Aikainen juridinen tuki säästää usein merkittäviä kustannuksia – ota siis yhteyttä. Alkukartoitus on maksuton.
