Maakaari vai asuntokauppalaki – kumpi laki koskee kauppaasi?

Asuntojen kauppaa säätelee Suomessa kaksi eri lakia, eikä ostaja aina tiedä, kumpi häntä koskee. Kyse ei ole muodollisuudesta: sovellettava laki ratkaisee muun muassa sen, miten kaupan virheisiin vedotaan ja kuinka kauan. 

Tässä artikkelissa käymme läpi, milloin sovelletaan maakaarta ja milloin asuntokauppalakia, ja mitä käytännön eroja niillä on ostajalle ja myyjälle. 

Maakaari koskee kiinteistöjä, asuntokauppalaki asunto-osakkeita 

Ratkaisevaa on kaupan kohde. Maakaarta (MK) sovelletaan kiinteistön kauppaan, eli kun ostetaan maapohja ja sillä olevat rakennukset, tyypillisesti omakotitalo tontteineen. Asuntokauppalakia (AKL) sovelletaan asunto-osakkeen kauppaan, eli kun ostetaan asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa kerros- tai rivitalossa. 

Olennaista ei siis ole rakennustyyppi vaan omistusmuoto. Sama paritalohuoneisto voi kuulua joko maakaaren tai asuntokauppalain piiriin sen mukaan, omistetaanko se kiinteistönä vai osakkeina. 

Entä omakotitalo vuokratontilla? Jos ostat omakotitalon vuokratontilla, kyseessä ei ole juridisesti kiinteistö vaan irtaimen omaisuuden kauppa. Asuntokauppalakia siihen ei kuitenkaan sovelleta, vaan maakaaren säännöksiä maanvuokraoikeuden ja rakennuksen luovutuksesta. Käytännössä siis vuokratontilla olevien talojen virheisiin ja reklamaatioaikoihin pätevät samat maakaaren säännöt kuin omistustontilla oleviin taloihin

Virhevastuun perusteet ovat samankaltaiset 

Molemmissa laeissa virheet jaetaan samankaltaisiin tyyppeihin, kuten laatuvirheisiin ja oikeudellisiin virheisiin, ja molemmissa tunnetaan salainen virhe: myyjä voi vastata virheestä, josta kumpikaan ei kaupantekohetkellä tiennyt. Ostajalla on kummassakin selonottovelvollisuus, eikä hän voi vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita ennen kauppaa. Lue lisää salaisesta- eli piilevästä virheestä toisessa artikkelissamme.

Taloyhtiö muuttaa vastuunjakoa

Vaikka virhetyypit ovat laeissa samankaltaisia, käytännön tilanteissa on valtava ero. Kiinteistökaupassa ostaja ja myyjä selvittelevät rakenteellisia virheitä ja niiden korjauskustannuksia suoraan keskenään.

Asunto-osakkeen kaupassa mukaan astuvat asunto-osakeyhtiölaki ja taloyhtiö. Jos esimerkiksi rivitaloasunnosta löytyy rakenteellinen piilevä kosteusvaurio, sen korjaamisesta vastaa lain mukaan yleensä taloyhtiö. Tällöin myyjän ja ostajan välinen riita ei suoraan koske korjauskustannuksia, vaan usein sitä hinnanalennusta, joka vastaa ostajan maksettavaksi tulevaa yhtiövastikeosuutta taloyhtiön teettämästä remontista.

Suurin käytännön ero on reklamaatioaika 

Tärkein ero koskee sitä, kuinka kauan virheeseen voi sovellettavan lain mukaan vedota. Molemmissa virheestä on reklamoitava kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta, mutta takaraja eroaa: 

• Kiinteistökaupassa laatuvirheestä on reklamoitava viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (MK 2:25). 

• Asunto-osakkeen kaupassa takaraja on kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta (AKL 6:14). (Huom. Uusien asuntojen kaupassa sovelletaan eri sääntöjä, ja perustajaosakkaan vastuu piilevistä virheistä voi kestää jopa 10 vuotta).

Kummankin määräajan voi ylittää vain poikkeuksellisesti, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti taikka kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Olennaista on, että viisi ja kaksi vuotta ovat takarajoja, eivät reklamaatioon varattua aikaa. Jos virhe havaitaan aikaisemmin, siitä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa havaitsemisesta. Takarajaan vetoaminen ei siis oikeuta viivyttelyyn, ja liian pitkä odottelu voi johtaa oikeuden menettämiseen, vaikka takaraja olisi vielä auki. Lue lisää kiinteistökaupan reklamaatiosta täällä.

Usein kysyttyä 

• Kumpi laki koskee paritaloa tai rivitaloa?

  Omistusmuoto ratkaisee. Jos hallitset huoneistoa osakkeiden kautta, sovelletaan asuntokauppalakia. Jos omistat kiinteistön tai sen määräosan, sovelletaan maakaarta. 

• Voiko vastuuta rajata sopimuksella?

  Molemmissa mahdollista, mutta vain yksilöidysti. Yleisluontoinen "myydään siinä kunnossa kuin on" -ehto ei riitä poistamaan myyjän virhevastuuta. Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, ostajan lakisääteisiä oikeuksia ei voi heikentää.

Jos olet epävarma, kumpi laki kauppaasi koskee tai miten virheeseen tulee vedota K&C Real Estate Lawyers auttaa selvittämään tilanteen ja täsmentämään vaatimusten määräajat. Ota yhteyttä, alkukartoitus on maksuton.