Asunto-osakeyhtiön hallinnonluovutus – mitä perustajaosakkaan ja taloyhtiön tulee huomioida?
Uudiskohteen valmistuttua asukkaat muuttavat sisään, mutta taloyhtiön päätösvalta on vielä rakennuttajalla. Hallinnonluovutuksessa johto siirtyy perustajaosakkaalta osakkaiden itsensä valitsemalle hallitukselle – ja samalla ratkeaa, kuka vastaa rakennusvirheistä, mitkä vakuudet jäävät turvaamaan yhtiötä ja mihin mennessä virheet on viimeistään ilmoitettava. Tässä vaiheessa tehdyt laiminlyönnit voivat tulla osakkaille kalliiksi vielä vuosien päästä.
Milloin hallinto luovutetaan ja mitä kokouksessa tapahtuu
Kun rakennukset ovat valmiit ja rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt ne käyttöönotettaviksi, rakentamisaikaisen hallituksen on asuntokauppalain (AKL) 2 luvun 23 §:n mukaan kutsuttava koolle yhtiökokous ilman aiheetonta viivytystä. Kirjallinen kutsu lähetetään kaikille osakkeenostajille vähintään kaksi viikkoa ja enintään kaksi kuukautta ennen kokousta.
Tässä hallinnonluovutuskokouksessa osakkaat valitsevat yhtiölle uuden hallituksen. Rakennuttajan on esitettävä yhtiön välitilinpäätös, selvitys taloussuunnitelman toteutumisesta sekä tilintarkastajien lausunnot näistä. Käytännössä tämä on osakkaiden ensimmäinen tilaisuus tarkistaa, vastaako yhtiön todellinen talous sitä, mitä kaupanteon yhteydessä luvattiin.
Asiakirjat ja avaimet: laatikaa luovutusluettelo
Hallinnon mukana siirtyvät myös yhtiön asiakirjat ja avaimet: muun muassa yhtiöjärjestys, rakennuslupa-asiakirjat ja pääpiirustukset, loppukatselmuspöytäkirja, huoltokirja, urakkasopimukset, takuutodistukset, vakuutuskirjat sekä kirjanpitoaineisto. Suositus on laatia luovutettavista asiakirjoista ja avaimista luettelo, jonka molemmat osapuolet allekirjoittavat ja jonka käytännössä taloyhtiön isännöitsijä ottaa vastaan. Esimerkiksi puuttuva huoltokirja tai kateissa olevat LVI-kuvat hankaloittavat kunnossapidon suunnittelua heti ensimmäisistä vuosista alkaen, ja niiden jäljittäminen jälkikäteen on työlästä.
Vakuudet: mikä vapautuu ja mikä jää turvaamaan taloyhtiötä
Rakentamisaikainen vakuus vapautetaan yleensä luovutuskokouksen yhteydessä, mikäli rakennuttaja on täyttänyt velvoitteensa, ja samalla asetetaan rakentamisajan jälkeinen vakuus. Tämä vakuus on voimassa vähintään 15 kuukautta rakennuksen käyttöönotosta, ja se vapautetaan vasta, kun velvoitteet on täytetty, vuositarkastus on pidetty ja siinä todetut virheet korjattu.
Pidempikestoinen turva on suorituskyvyttömyysvakuus, joka on voimassa kymmenen vuotta rakennuksen käyttöönottohyväksynnästä. Se kattaa rakennusvirheitä tilanteessa, jossa perustajaosakas ei esimerkiksi konkurssin vuoksi kykene niitä itse korjaamaan. Vakuus korvaa kuitenkin vain vuositarkastuksen jälkeen havaittuja virheitä, joten käytännössä se turvaa taloyhtiötä noin yhdeksän vuoden ajan.
Olennaista on, että vakuus voi vapautua automaattisesti ilman osakkeenostajan suostumusta. Kokouskutsussa on mainittava vapautumisajankohta ja se, miten ostajan tulee toimia, jos hän haluaa estää vapautumisen. Jos vakuus ehtii vapautua ennen kuin virhe paljastuu, taloyhtiö voi jäädä ilman turvaa.
Vuositarkastus: taloyhtiön tärkein takaraja virheille
Uudiskohteen keskeisin määräaika liittyy vuositarkastukseen. AKL 4 luvun 18 §:n mukaan myyjän on toimitettava se aikaisintaan 12 ja viimeistään 15 kuukautta käyttöönottohyväksynnästä sekä ilmoitettava ajankohdasta ostajille, taloyhtiölle ja vakuudenantajalle vähintään kuukautta etukäteen.
Tämä on ratkaiseva hetki: jos ostaja tai taloyhtiö ei ilmoita havaitsemastaan virheestä viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä, oikeus vedota kyseiseen virheeseen voidaan menettää. Siksi hallituksen kannattaa teettää riippumaton tekninen tarkastus jo ennen vuositarkastusta. Esimerkiksi kosteus- ja LVI-järjestelmien sekä julkisivujen kunnon arviointi tuottaa luettelon, jonka avulla virheet saadaan ajoissa pöytäkirjaan.
Perustajaosakkaan vastuu jatkuu luovutuksen jälkeen
Hallinnon luovuttaminen ei vapauta rakennuttajaa virhevastuusta, ja suorituskyvyttömyysvakuus ulottaa turvan kymmenen vuoden päähän. Vastuun toteuttaminen edellyttää kuitenkin, että taloyhtiö on aktiivinen ja ilmoittaa virheistä laissa säädetyissä määräajoissa. Passiivisuus on yleisin syy siihen, että muuten perusteltu vaatimus raukeaa.
Usein kysyttyä
-
Ei vapaasti. Kokous on kutsuttava koolle ilman aiheetonta viivytystä, kun rakennukset on hyväksytty käyttöönotettaviksi. Aiheeton viivyttely voi johtaa hallituksen jäsenten vahingonkorvausvastuuseen (AKL 2 luvun 23 a §).
-
Pääsääntöisesti viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä, joka pidetään 12–15 kuukautta käyttöönotosta. Tämän jälkeen havaitut virheet voivat jäädä taloyhtiön vastuulle, ellei kyse ole esimerkiksi salaisesta virheestä tai suorituskyvyttömyysvakuuden piiriin kuuluvasta vauriosta. Lue meidän erillinen artikkeli rakennusvirheistä.
Apua hallinnonluovutukseen ja vuositarkastukseen
K&C Real Estate Lawyers avustaa sekä perustajaosakkaita että taloyhtiöitä hallinnonluovutuksen kaikissa vaiheissa. Käymme läpi luovutettavat asiakirjat ja vakuudet, varmistamme menettelyn lainmukaisuuden ja autamme taloyhtiötä valmistautumaan vuositarkastukseen niin, että rakennusvirheet tulevat ilmoitetuiksi ajoissa. Jos kohteessanne lähestyy hallinnonluovutus tai vuositarkastus, ota yhteyttä – aikainen juridinen tuki säästää usein merkittäviä kustannuksia.
