Uusi ohje kiinteistöinvestointien arvonlisäverotuksesta – Laajennettu ohje selkeyttää tarkistusmenettelyä ja ottaa uuden oikeuskäytännön huomioon
Verohallinnon syventävä vero ohje Kiinteistöinvestointien arvonlisäverotus (VH/253/00.01.00/2024) on annettu 9.4.2024 ja se on voimassa toistaiseksi. Ohje käsittelee kiinteistöinvestointien tarkistusmenettelyä eli sitä, milloin ja miten aiemmin tehtyä arvonlisäveron vähennystä on tarkistettava, jos kiinteistö esimerkiksi luovutetaan tai sen käyttö muuttuu tarkistuskauden aikana.
Tarkistusmenettely ei koske alkuperäisen vähennyksen tekemistä (AVL 102 §, 103 § ja 106 §), vaan jo tehdyn vähennyksen tarkistamista tarkistuskauden aikana.
Ohje korvaa 30.5.2017 annetun ohjeen A59/200/2017 ja myös 21.1.2010 annetun kannanoton kohdan hallin luovuttamisesta ja AVL 119 §:n tarkistusmenettelystä. Ohje on laadittu lähes kokonaan uudelleen, ja siihen on lisätty esimerkkejä sekä oikeuskäytäntöä.
Milloin tarkistus tulee kyseeseen
Ohjeessa tarkennetaan, että tarkistaminen voi tulla kyseeseen erityisesti, jos
vähennykseen oikeuttava käyttö pienenee tai kasvaa suhteessa alkuperäiseen käyttötarkoitukseen
kiinteistö poistetaan liikeomaisuudesta
kiinteistö luovutetaan eikä tarkistusoikeus ja tarkistusvelvollisuus siirry luovutuksensaajalle
arvonlisäverovelvollisuus päättyy.
Näitä tilanteita käsitellään ohjeessa yksityiskohtaisesti arvonlisäverodirektiivin ja EUT:n oikeuskäytännön valossa.
Uusi ja käytännössä tärkeä täsmennys: virheellisen vähennyksen korjaaminen
Ohjeessa korostetaan EUT:n ratkaisun C-532/16 (SEB Bankas) ja KHO 2019:106 -ratkaisun perusteella, että alun perin virheellisesti vähennettyä tai kokonaan vähentämättä jäänyttä arvonlisäveroa ei korjata kiinteistöinvestoinnin tarkistusmenettelyssä. Sen sijaan virhe korjataan antamalla korvaava arvonlisäveroilmoitus sille verokaudelle, jolla vähennys on tehty tai se olisi pitänyt tehdä.
Tarkistuskauden aikana tapahtuvat varsinaiset tarkistamisen aiheuttavat muutokset käsitellään kuitenkin normaalisti tarkistusmenettelyssä.
Tarkistusoikeuden ja tarkistusvelvollisuuden siirtyminen luovutuksessa
Ohjeessa on selkeytetty tarkistusoikeuden ja tarkistusvelvollisuuden siirtymistä koskevaa kokonaisuutta. Ohjeen mukaan tarkistusoikeus ja tarkistusvelvollisuus siirtyvät luovutuksensaajalle tarkistuskauden aikana tapahtuvassa kiinteistön luovutuksessa, jos
luovuttaja on elinkeinonharjoittaja, kunta tai hyvinvointialue, jolle oikeus tai velvollisuus on syntynyt tai siirtynyt
luovutuksensaaja hankkii kiinteistön liiketoimintaa varten tai luovutuksensaaja on kunta, hyvinvointialue tai valtio
osapuolet eivät luovutuksen yhteydessä sovi, että luovuttaja suorittaa tarkistamisen.
Edellä mainittu perustuu AVL 121 e §:ään, ja ohjeessa käsitellään siirron edellytyksiä ja käytännön tilanteita tarkemmin.
Verohallinnon syventävä ohje: Kiinteistöinvestointien arvonlisäverotus (VH/253/00.01.00/2024)
Artikkelia päivitetty 28.1.2026