Urakoitsijan vastuu YSE 1998 -ehdoissa ja uusin oikeuskäytäntö – Mitä KKO:n tuoreet linjaukset tarkoittavat käytännössä?
Rakennusurakan vastuukysymykset ovat usein monimutkaisia, ja niiden ajallinen ulottuvuus yllättää monet toimijat. Urakoitsijan vastuu ei pääty automaattisesti vastaanottoon tai edes takuuajan päättymiseen. Viimeaikainen korkeimman oikeuden käytäntö on entisestään korostanut urakoitsijan ammatillista huolellisuusvelvoitetta ja tilaajan oikeutta luottaa annettuihin vakuutuksiin.
Tässä artikkelissa käymme läpi YSE 1998 -ehtojen mukaista vastuunjakoa ja analysoin kahta tuoretta korkeimman oikeuden ratkaisua, jotka muuttavat käsitystämme virheen ilmenemisestä ja törkeän laiminlyönnin kynnyksestä.
Vastuun kolmijako: Urakka-aika, takuuaika ja sen jälkeinen vastuu
YSE 1998 -ehdoissa urakoitsijan vastuu on porrastettu kolmeen vaiheeseen. Tämä jaottelu on dynaaminen, ja virheen luokittelu tiettyyn vaiheeseen määrittää pitkälti sen, kummalla osapuolella on näyttötaakka ja mistä vakuudesta korvausta voidaan hakea.
Vastuu urakka-aikana: Urakoitsijalla on velvollisuus oikaista kaikki havaitut puutteet ennen vastaanottoa. Vastaanottotarkastus on tilaajan "viimeinen hetki" vedota helposti havaittaviin virheisiin.
Vastuu takuuaikana (pääsääntöisesti 2 vuotta vastaanotosta): Urakoitsija vastaa kaikista takuuaikana ilmenevistä virheistä, ellei hän osoita niiden johtuvan tilaajasta tai muusta ulkoisesta tekijästä.
Vastuu takuuajan jälkeen (10 vuotta vastaanotosta): Vastuu rajautuu piileviin virheisiin, jotka johtuvat törkeästä laiminlyönnistä tai muista YSE 30 §:n mukaisista erityisperusteista.
KKO 2025:97 – Voiko kerran havaittu oire muuttua takuuvirheeksi?
Oikeuskäytännössä on pitkään keskusteltu siitä, onko urakoitsija vastuussa takuuaikana virheestä, jonka oireet havaittiin jo vastaanotossa, mutta jota ei kirjattu virheeksi.
Tapauksessa KKO 2025:97 linjasaneerausurakan vastaanotossa havaittiin lattiakaivon tulvimista. Urakoitsija vakuutti tarkistaneensa viemärit ja väitti niiden olevan kunnossa. Kun tulviminen jatkui takuuaikana ja syyksi paljastui asennusvirhe, urakoitsija pyrki välttämään takuuvastuun vetoamalla siihen, että tilaaja tiesi ongelmasta jo vastaanotossa.
Johtopäätös: KKO asettui tilaajan puolelle: tilaajalla on oikeus luottaa ammattilaisen vakuutukseen. Jos urakoitsija kuittaa ongelman olevan kunnossa, vastuu siirtyy takuun piiriin, jos ongelma myöhemmin realisoituu. Tämä on merkittävä linjaus erityisesti urakoitsijan konkurssitilanteissa, joissa korvauksia haetaan takuuajan vakuudesta. Lue lisää ratkaisusta KKO 2025:97 artikkelistamme.
KKO 2025:3 – Törkeän laiminlyönnin uusi kynnys
YSE 30 §:n mukainen kymmenen vuoden vastuu on perinteisesti katsottu poikkeukselliseksi. Kynnystä pitää laiminlyöntiä "törkeänä" on pystytty horjuttamaan vain harvoin. Ratkaisu KKO 2025:3 kuitenkin osoittaa, että kynnys saattaa olla madaltumassa.
Kyseessä oli käyttövesiputkien läpivientien tiivistämättä jättäminen. KKO totesi, että:
Virhe oli toistunut useissa kohdissa.
Kyseessä oli perustavanlaatuinen laadunvarmistustoimenpide.
Vahingonvaara (vesivahinko) oli ilmeinen ja vakava.
Johtopäätös: Ratkaisu korostaa, ettei "törkeä laiminlyönti" vaadi lähes tahallista menettelyä. Riittää, että ammattilainen poikkeaa selvästi hyvästä rakennustavasta kriittisessä työvaiheessa. Tämä laajentaa tilaajan suojaa erityisesti LVIS-teknisissä virheissä, jotka tulevat esiin usein vasta vuosien päästä. Lue lisää ratkaisusta KKO 2025:3 artikkelistamme.
Huomioita ja suosituksia
Tuore oikeuskäytäntö korostaa dokumentaation ja ennakoivan riskienhallinnan merkitystä. Suosittelemme osapuolia kiinnittämään huomiota seuraaviin seikkoihin:
Urakoitsijat: Älkää kuitatko puutteita "kunnossa oleviksi" ilman tosiasiallista tarkastusta. Väärä ilmoitus vastaanottovaiheessa voi aktivoida takuuvastuun tai jopa kymmenen vuoden vastuun, vaikka virheen oire olisi nähty aiemmin.
Tilaajat: Dokumentoikaa jokainen havainto tarkastuspöytäkirjoihin, vaikka urakoitsija vähättelisi niitä. Jos ongelma myöhemmin laajenee, pöytäkirja ja urakoitsijan vastaukset ovat keskeisiä näyttövälineitä.
Laadunvarmistus: Erityisesti kriittiset rakenteet (läpiviennit, vedeneristykset) tulee tarkastaa ja valokuvata järjestelmällisesti. KKO 2025:3 osoittaa, että systemaattinen huolimattomuus näissä johtaa helposti ankaraan vastuuseen.
Mikäli yrityksessänne pohditaan urakkasopimuksen vastuukysymyksiä tai edessä on monimutkainen virhetilanne, asiantunteva juridinen apu jo aikaisessa vaiheessa säästää usein merkittäviä kustannuksia. Mikäli tarvitsette apua näiden kysymyksien ratkaisemiseen, ota yhteyttä.