KKO 2025:97: Takuuaikainen takaus YSE-urakassa ja viivästyskoron alkaminen
Korkein oikeus linjasi ratkaisussaan KKO 2025:97, milloin YSE 1998 -ehtoja soveltavassa urakassa havaittu virhe kuuluu takuuaikaisen vastuun ja takauksen piiriin, vaikka virheen seuraukset ovat näkyneet jo urakka-aikana. Samassa ratkaisussa tarkennettiin myös, mistä ajankohdasta takausvastuuseen perustuva viivästyskorko alkaa juosta.
Perustelut
Tausta:
Asunto-osakeyhtiö oli tehnyt linjasaneerausurakan urakoitsijan kanssa. Sopimukseen sovellettiin rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE 1998. Urakkaan liittyen A Ltd:n Suomen sivuliike oli antanut tilaajalle omavelkaisen takuuaikaisen takauksen, joka kattoi urakoitsijan YSE-ehtojen mukaiset takuuaikaiset velvollisuudet. Takauksen enimmäismäärä oli 58 858 euroa ja sen voimassaoloaika sidottu urakan takuuaikaan.
Vastaanottotarkastuksen yhteydessä erään huoneiston (A 38) asukas ilmoitti, että pesukoneen poistovesi tulvii kylpyhuoneen lattiakaivosta. Tilaaja edellytti, että urakoitsija korjaa vian, ja urakoitsija ilmoitti myöhemmin korjanneensa sen. Isännöitsijä oli testannut kaivon ja todennut sen tuolloin toimivaksi.
Myöhemmin takuuaikana asukas kuitenkin reklamoi, että lattiakaivo tulvi edelleen. Taloyhtiö teetti lisäselvityksiä, joissa toinen urakoitsija kuvasi viemärin. Tällöin havaittiin, että pesukoneen poistoputken asennus oli LVI-suunnitelmien ja hyvän rakennustavan vastainen. Virheen korjaamisesta aiheutui taloyhtiölle noin 38 000 euron kustannukset.
Taloyhtiö vaati takaajalta takauksen enimmäismäärää kattaakseen kaikki takuuaikaisiksi katsomansa virheiden korjaus-, selvittely- ja isännöintikulut. Käräjäoikeus ja hovioikeus hyväksyivät vaatimuksen pääosin; hovioikeus katsoi erityisesti, että huoneiston A 38 virhe kuului takuuaikaiseen vastuuseen, koska virheellinen asennus oli havaittu vasta takuuaikana.
Takaaja haki muutosta korkeimmalta oikeudelta.
Kysymykset korkeimmassa oikeudessa
Korkein oikeus rajasi asiassa kaksi pääkysymystä:
Kuuluvatko huoneiston A 38 kylpyhuoneen viemäröinnin korjauskustannukset YSE 1998 -ehtojen mukaisen takuuaikaisen vastuun piiriin ja siten takausvastuun katettaviksi.
Mistä ajankohdasta lukien takausvastuuseen perustuvaa suoritusta koskevalle saatavalle on maksettava viivästyskorkoa.
Takuuaikainen vai urakka-aikainen virhe
YSE 1998 -ehtojen mukaan urakoitsijan virhevastuu jaetaan työnaikaiseen, takuuaikaiseen ja takuuajan jälkeiseen vastuuseen. Työnaikainen vastuu koskee työn aikana todettuja virheitä, kun taas takuuaikainen vastuu kattaa takuuaikana ilmenevät virheet, ellei urakoitsija näytä niiden johtuvan hänestä riippumattomasta syystä.
Korkein oikeus korosti, että virhe voi ilmetä myös työn tuloksen puutteellisena toiminnallisuutena, kuten viemärin tulvimisena. Pelkkä toiminnallinen häiriö ei kuitenkaan vielä kerro, johtuuko se urakkasuorituksen virheellisyydestä vai jostain muusta syystä (esimerkiksi hetkellisestä tukoksesta). Tätä on arvioitava tapauskohtaisesti.
Käsillä olevassa tapauksessa:
Viemärin tulviminen oli havaittu jo urakka-aikana ja kirjattu vastaanottopöytäkirjan liitteeseen.
Urakoitsija oli nimenomaisesti ilmoittanut virheen korjatuksi ja viemärin olevan suunnitelmien mukainen.
Tilaaja oli vielä erikseen testannut viemärin toiminnan ja todennut sen tuolloin toimivaksi.
Varsinainen syy paljastui vasta takuuaikana suoritetussa viemärikuvauksessa, jossa ilmeni suunnitelmien vastainen putkiasennus.
Korkein oikeus katsoi, että taloyhtiön ei kohtuudella voitu edellyttää selvittävän virheen teknistä syytä tarkemmin urakka-aikana, kun ammattimainen urakoitsija oli ilmoittanut virheen korjatuksi ja tilaaja oli omalta osaltaan varmistunut viemärin toiminnasta. Urakoitsijan virheellisistä ilmoituksista ei voinut seurata, että tilaaja menettäisi takuuaikaisen virhevastuun suojan.
Näin ollen Korkein oikeus katsoi, että viemäröinnin virheellisyyden voidaan katsoa “ilmenneen” YSE 29 §:n tarkoittamalla tavalla vasta takuuaikana, kun virheen todellinen syy paljastui lisätutkimuksissa. Kyse oli takuuaikaisesta virheestä, jonka korjauskustannukset kuuluivat urakoitsijan takuuvastuun piiriin. Koska urakoitsija ei ollut korjannut virhettä tilaajan vaatimuksista huolimatta, taloyhtiö sai teettää korjauksen ja vaatia kustannuksia takaajalta takauksen enimmäismäärään saakka.
Viivästyskorko takausvastuussa
Toinen keskeinen kysymys koski sitä, milloin takausvelka katsotaan erääntyneeksi ja mistä alkaen viivästyskorkoa tulee maksaa. Korkein oikeus totesi, että takausvelka oli luonteeltaan vahingonkorvausomainen saatava, jonka määrä ja peruste edellyttivät erityistä selvitystä. Tällöin viivästyskorkoon sovelletaan korkolain 7 §:ää, ei yleistä 4 §:ää.
Korkolain 7 §:n mukaan viivästyskorko alkaa, kun 30 päivää on kulunut siitä, kun velkoja on esittänyt vaatimuksensa ja antanut sellaisen selvityksen velan perusteesta ja määrästä, jota häneltä kohtuudella voidaan vaatia myös velallisen selvitysmahdollisuudet huomioon ottaen.
Käsillä olevassa tapauksessa:
Taloyhtiö esitti takaajalle kirjallisen korvausvaatimuksen 20.11.2018.
Vaatimukseen oli liitetty virhe- ja puutelista sekä urakkatarjousten vertailulomake, joista ilmeni myös huoneiston A 38 korjausten kustannusarvio.
Korkein oikeus katsoi, että tältä osin selvitystä oli pidettävä riittävänä korkolain 7 §:n edellyttämällä tavalla ainakin 23 000 euroon asti (huoneiston A 38 korjausten arvioitu kustannus).
Tästä määrästä vähennettiin taloyhtiön viimeisestä urakkamaksuerästä pidättämä 9 225,60 euroa, jolloin viivästyskoron piiriin kuuluvaksi eräksi jäi 13 774,40 euroa. Viivästyskorko tälle määrälle alkoi 20.12.2018.
Muiden kustannusten (lämmitysjärjestelmän korjauskulut, virheiden selvittely- ja valvontakustannukset sekä ylimääräiset isännöintikulut) osalta riittävä selvitys esitettiin vasta haastehakemuksessa ja kanteen myöhemmässä täsmennyksessä. Näille kuluille viivästyskorko määräytyi korkolain 9 §:n mukaan siitä päivästä, jona haaste annettiin takaajalle tiedoksi.
Korkein oikeus muutti hovioikeuden tuomiota vain viivästyskoron alkamisajankohtien osalta. Pääomavaltainen korvausvelvollisuus pysyi hovioikeuden ratkaisun suuruisena.
Huomioita ratkaisusta
Ratkaisu tarkentaa ja vahvistaa useita YSE-urakoihin ja takauksiin liittyviä periaatteita:
Tilaajan ei tarvitse ylivalvoa urakoitsijaa. Jos urakoitsija ilmoittaa korjanneensa virheen ja tilaaja kohtuudella varmistaa asian, virheen todellisen syyn paljastuminen myöhemmin voi yhä kuulua takuuaikaiseen vastuuseen.
Piilevä tai teknisesti monimutkainen virhe voi olla YSE-mielessä takuuaikainen virhe, vaikka jokin häiriö tai oire olisi havaittu jo urakka-aikana. Ratkaisevaa on, milloin sopimuksenvastaisuus tosiasiallisesti ilmenee.
Viivästyskorko takausvastuussa voi alkaa jo kustannusarvion perusteella, kunhan takaajalle annetaan riittävä, tapauskohtaisesti kohtuullinen selvitys kustannuksista ja niiden perusteista.
Toisaalta puutteellisesti yksilöidyille tai myöhemmin täsmentyneille kustannuserille korko alkaa yleensä vasta haasteen tiedoksiannosta.
Jos olette mukana linjasaneeraus- tai muussa korjausrakentamishankkeessa, jossa pohditaan YSE-vastuuta, takausvastuuta tai viivästyskoron alkamisajankohtaa, voimme auttaa tilanteen arvioinnissa, riskien kartoituksessa ja neuvottelustrategiassa.
Ota yhteyttä K&C Real Estate Lawyersiin – käydään yhdessä läpi urakka- ja takausjärjestelyt sekä mahdolliset riita- tai reklamaatiotilanteet.
Lähde: KKO 2025:97