KHO 2026:10: Erillisellä tontilla sijaitseva pysäköintitalo voi kuulua asuinrakennusten kiinteistöveroprosentin piiriin

Korkein hallinto-oikeus linjasi ratkaisussaan KHO 2026:10, että myös erillisellä LPA-tontilla sijaitseva pysäköintitalo voi tietyissä tilanteissa kuulua vakituisten asuinrakennusten kiinteistöveroprosentin piiriin. Ratkaisussa olennaista ei ollut pelkästään rakennuksen fyysinen sijainti, vaan se, liittyikö pysäköintitalo oikeudellisesti ja toiminnallisesti välittömästi asunto-osakeyhtiöiden asuinkäyttöön.

Tapauksen tausta

Asunto Oy A omisti yhdessä kuuden muun asunto-osakeyhtiön kanssa erillisen tontin, jonka kaavamerkintä oli autopaikkojen korttelialue LPA, ja tällä tontilla sijaitsevan pysäköintitalon. Yhtiö omisti lisäksi osuuden toisesta tontista ja sillä sijaitsevasta asuinkerrostalosta. Yhtiön osakkeet tuottivat oikeuden hallita huoneistoja asuinrakennuksessa sekä autopaikkoja pysäköintitalossa, ja autopaikkojen jakamisesta eri asunto-osakeyhtiöiden käyttöön oli sovittu hallinnanjakosopimuksella.

Mitä KHO:ssa ratkaistiin

Korkeimmassa hallinto-oikeudessa kysymys oli siitä, voitiinko pysäköintitaloa pitää vakituiseen asumiseen käytettäviin rakennuksiin liittyvänä erillisenä autotallirakennuksena, vaikka asuinkerrostalo ja pysäköintitalo sijaitsivat eri kiinteistöillä. Tapauksessa arvioitiin siten ennen kaikkea kiinteistöverolain 12 §:n 4 momentin soveltamisalaa.

KHO lähti ratkaisussaan siitä, että kiinteistöverolain mukaan pääsääntönä on yleinen kiinteistöveroprosentti, mutta vakituiseen asumiseen käytettäviin rakennuksiin sekä niihin liittyviin erillisiin talous- ja autotallirakennuksiin sovelletaan asuinrakennusten veroprosenttia. Tapauksessa ratkaisevaa oli siis se, liittyikö pysäköintitalo riittävän välittömästi asumiseen.

KHO:n perustelut

KHO viittasi aiempaan ennakkopäätökseensä KHO 2017:45, jossa asunto-osakeyhtiöiden yhteisesti omistamaan pysäköintihalliin oli sovellettu vakituisten asuinrakennusten kiinteistöveroprosenttia. Nyt käsillä olleessa asiassa korkein hallinto-oikeus katsoi, etteivät tosiseikat poikenneet tästä aiemmasta ratkaisusta siinä määrin, että lopputuloksen olisi tullut olla toinen.

KHO antoi merkitystä asemakaavoitukselle sekä asunto-osakeyhtiöiden väliselle sopimusjärjestelylle. Ratkaisun mukaan juuri asemakaava, rasitesopimus ja hallinnanjakosopimus turvasivat oikeudelliset edellytykset sille, että pysäköintitalo palveli asunto-osakeyhtiöiden omistamien rakennusten asuinkäyttöä. KHO totesi lisäksi, että asuintalotonttien ja autopaikkojen korttelialueen oli katsottava muodostavan kiinteistöoikeudellisesti yhden kokonaisuuden.

Merkittävää oli myös se, ettei KHO pitänyt ratkaisevana sitä, että pysäköintitalossa saattoi olla mahdollisuus hankkia pysäköintioikeuksia myös muiden kuin kyseisten asunto-osakeyhtiöiden asukkaiden käyttöön. KHO korosti kiinteistöveron objektiveroluonnetta ja katsoi, että pysäköintitalo palveli objektiivisesti arvioiden kyseisten rakennusten asuinkäyttöä.

Lopputulos

KHO kumosi hallinto-oikeuden, verotuksen oikaisulautakunnan ja toimitetun kiinteistöverotuksen siltä osin kuin pysäköintitaloon oli sovellettu yleistä kiinteistöveroprosenttia. Asia palautettiin Verohallinnolle uudelleen käsiteltäväksi siten, että pysäköintitaloon tuli soveltaa vakituisten asuinrakennusten kiinteistöveroprosenttia.

Huomioita ratkaisusta

Ratkaisu on käytännössä tärkeä erityisesti uudiskohteissa ja korttelikokonaisuuksissa, joissa autopaikoitus on toteutettu erillisellä LPA-tontilla eikä samalla tontilla asuinrakennusten kanssa. KHO osoitti, ettei tonttijaon tekninen toteutustapa yksin ratkaise kiinteistöverokohtelua, vaan arviointi tehdään kokonaisuutena asemakaavan, omistusjärjestelyn ja käyttöä koskevien sopimusten perusteella.

Ratkaisusta voidaan päätellä, että verotuksessa olennaista on osoittaa pysäköintilaitoksen kiinteä yhteys asumiseen. Tämä yhteys voi perustua esimerkiksi velvoiteautopaikkoihin, kaavaratkaisuun, rasitejärjestelyihin ja hallinnanjakosopimuksiin. Pelkkä seikka, että pysäköintilaitos sijaitsee eri kiinteistöllä kuin asuinrakennus, ei siten sulje pois asuinrakennusten veroprosentin soveltamista.

Toisaalta ratkaisu ei tarkoita sitä, että kaikki erilliset pysäköintilaitokset kuuluisivat automaattisesti tämän verokohtelun piiriin. Olennaista on, palveleeko rakennus objektiivisesti nimenomaan asumista vai onko kyse itsenäisemmästä pysäköintiliiketoimintaa tai yleisempää käyttöä palvelevasta rakennuksesta. Tältä osin ratkaisussa korostuu tapauskohtainen kokonaisarviointi.

Onko hankkeessanne epäselvyyttä kiinteistöverotuksesta, pysäköintijärjestelyistä tai kiinteistöjen oikeudellisesta kokonaisuudesta? Ota yhteyttä K&C Real Estate Lawyersiin. Autamme arvioimaan verokohtelua ja hankerakenteita käytännönläheisesti ja juridisesti kestävällä tavalla.