Urakkasopimus – Rakennushankkeen turvaksi
Onnistunut rakennus- tai remonttihanke perustuu aina selkeään ja juridisesti kestävään urakkasopimukseen. Kun oikeudet, velvollisuudet ja vastuut on määritelty yksiselitteisesti etukäteen, minimoidaan kalliiden ja pitkien riitojen riski työmaalla ja sen jälkeen.
K&C Real Estate Lawyers auttaa yrityksiä, taloyhtiöitä ja yksityishenkilöitä urakkasopimusten laadinnassa, tarkistuksessa ja neuvotteluissa. Ota yhteyttä, ensimmäinen alkukartoitus on maksuton eikä sido sinua mihinkään.
Mikä urakkasopimus on?
Urakkasopimus on sitova oikeustoimi, jolla urakoitsija sitoutuu suorittamaan tietyn rakennus- tai korjaustyön ja tilaaja sitoutuu maksamaan siitä sovitun vastikkeen. Se ohjaa koko hankkeen etenemistä, aikataulutusta ja laadunvarmistusta.
Käytännössä urakkasopimukset jaetaan kahteen pääluokkaan:
B2B-urakat (YSE 1998): Yritysten ja taloyhtiöiden välisissä urakoissa käytetään lähes poikkeuksta Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja (YSE 1998).
Kuluttajaurakat: Kun tilaajana on yksityishenkilö (esimerkiksi omakotitalon rakentaja), sovelletaan kuluttajansuojalain pakottavia säännöksiä, ja sopimuspohjana käytetään usein pienurakkasopimusta.
Mitä urakkasopimukseen tulee sisältyä?
Kattava urakkasopimus ei ole vain yksisivuinen paperi hinnan ja aikataulun osalta. Jotta sopimus suojaa molempia osapuolia, sen on katettava vähintään seuraavat kokonaisuudet:
Urakan tarkka laajuus ja kohde: Mitä hintaan kuuluu ja mitä on rajattu ulkopuolelle.
Urakkahinta ja maksuposti-aikataulu: Maksujen on oltava sidoksissa valmiusasteeseen, ei kalenterikuukausiin.
Aikataulu ja viivästyssakko: Selkeä aloitusaika, välitavoitteet ja lopullinen valmistumispäivä sekä sopimussakko viivästyksen varalta.
Vakuudet ja vakuutukset: Uraka-aikaiset ja takuuajan vakuudet molemmin puolin sekä vastuuvakuutukset.
Vastaanottotarkastus ja takuuaika: Miten valmis urakka tarkastetaan ja miten takuuajan (yleensä 2 tai 10 vuotta) virheet käsitellään.
Kallein väärinkäsitys: Luottamus suullisiin sopimuksiin ja YSE-ehtojen automaattisuuteen
Rakennusalan kallein ja yleisin virhe on luottaa siihen, että "kyllä me urakassa sovittiin" tai että "YSE 1998 pätee tässä automaattisesti".
YSE 1998 -ehdot eivät tule osaksi sopimusta automaattisesti lain nojalla, vaan niihin on nimenomaisesti viitattava urakkasopimuksessa. Jos viittausta ei ole, tulkintatilanteissa ajaudutaan juridiselle harmaalle alueelle, jossa riidan ratkaiseminen on erittäin kallista.
Toinen suuri riski liittyy lisä- ja muutostöihin. Jos niistä sovitaan suullisesti suoraan työmaalla ilman kirjallista tilausta ja hintasopimusta, loppulaskun koittaessa edessä on lähes aina riita.
Epäilyttääkö urakkasopimuksen luonnos? Älä allekirjoita riskejä tietämättäsi. Pyydä asiantuntijan tekemä sopimuksen pikatarkistus ennen nimen kirjoittamista. Varaa maksuton alkukartoitus tästä.
-
YSE 1998 (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot) on rakennusalan toimijoiden yhdessä laatima vakioehtokokoelma. Sitä käytetään ammattimaisten osapuolten (kuten yritysten ja taloyhtiöiden) välisissä urakoissa. Se tulee voimaan vain, jos siihen on erikseen viitattu urakkasopimuksessa.
-
Muutostyö on alkuperäiseen urakkaan kuuluvan työn muuttamista (esimerkiksi materiaalin vaihtaminen). Lisätyö taas on kokonaan alkuperäisen urakkarajauksen ulkopuolinen työ. Molemmista on sovittava kirjallisesti ennen työn suorittamista.
-
B2B-urakoissa viivästyssakko sidotaan usein YSE 1998 -ehtoihin, joissa sakko on tietty promillemäärä urakkahinnasta per työpäivä. Kuluttajaurakoissa sakosta voidaan sopia vapaasti, tai viivästyksen korvaamisessa nojataan kuluttajansuojalain sääntöihin.
-
Urakkasopimuksen purkaminen on viimesijainen keino ja vaatii aina olennaisen sopimusrikkomuksen (kuten pitkän ja perusteettoman viivästyksen tai vakavan laatuongelman). Purkamista ennen on yleensä annettava kirjallinen varoitus ja mahdollisuus korjata tilanne. Purkuprosessissa kannattaa aina käyttää lakimiestä virheellisen purun välttämiseksi.
-
Tarjoamme urakkasopimusten tarkistukset ja laadinnat pääsääntöisesti selkeällä, kiinteällä hinnoittelulla, jonka saat tietää heti maksuttoman alkukartoituksen jälkeen. Hinta määräytyy urakan laajuuden ja asiakirjojen määrän mukaan.
Usein kysytyt kysymykset
Näin autamme urakkasopimuksissa
K&C Real Estate Lawyers tarjoaa käytännönläheistä ja strategista apua rakennushankkeiden sopimusvaiheeseen. Perttu Kaikkosen tausta kansainvälisistä liikejuridiikan toimistoista ja laaja kokemus rakennusprojekteista varmistaa, että tunnistamme riskit ennen kuin ne realisoituvat.
Palveluihimme kuuluvat:
Urakkasopimusten ja urakkaohjelmien laadinta (B2B, taloyhtiöt, kuluttajat)
Urakoitsijan tarjoamien sopimuspohjien juridinen auditointi ja riskikartoitus
Avustaminen urakkaneuvotteluissa