KHO 2025:74: Kunnan etuosto-oikeus ja virkistyskäytön turvaaminen vaellusreitin varrella

Korkein hallinto-oikeus (KHO) linjasi ratkaisussaan KHO 2025:74, että kunta voi käyttää etuosto-oikeuttaan myös tilanteessa, jossa peruste liittyy kiinteistön merkittävän tosiasiallisen virkistyskäyttöarvon säilyttämiseen, vaikka alueen kaavamerkinnät sallivat metsätaloustoimet.

KHO kumosi hallinto-oikeuden päätöksen ja saattoi voimaan Enontekiön kunnanhallituksen etuostopäätöksen. KHO katsoi, että kunnalla oli etuostolain mukainen, riittäviin selvityksiin perustuva peruste käyttää etuosto-oikeutta kiinteistön merkittävän tosiasiallisen virkistyskäyttöarvon säilyttämiseksi.

Tausta

Tapauksessa oli kyse kiinteistökaupasta, jonka kohteena ollut kiinteistö rajoittui Pallas Yllästunturin kansallispuistoon. Kiinteistön kautta kulki vanha ja suosittu Hetta Pallas -vaellusreitti, joka jatkui kansallispuiston pohjoisrajalla kiinteistön kautta kohti Hetan kuntakeskusta.

Kunta perusteli etuoston käyttöä muun muassa sillä, että reitin ja sen ympäristön maiseman säilyminen luonnonmukaisena on merkittävää alueen virkistyskäytölle ja matkailulle. Ostajat puolestaan katsoivat, että etuoston todellinen tarkoitus oli estää metsälain mukaiset hakkuut.

Kiinteistö oli alueella voimassa olevassa oikeusvaikutteisessa ranta-alueiden osayleiskaavassa osoitettu maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi, jolla on erityisiä ympäristöarvoja (MY-aluevaraus). Suurinta osaa kiinteistöä koski myös merkintä maisemallisesti arvokas osa-alue (ma-osa-aluemerkintä). Kaavamerkinnät eivät estäneet metsälain mukaisia hakkuita kiinteistöllä.

Kunnan etuosto-oikeuden käytön yleiset edellytykset

Kunnan etuosto-oikeus perustuu etuostolakiin (608/1977). Lähtökohta on, että kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa, mutta etuosto-oikeutta voidaan käyttää vain lain sallimiin käyttötarkoituksiin sidotusti.

Etuosto-oikeutta voidaan käyttää maan hankkimiseksi:

• yhdyskuntarakentamista varten

• virkistystarkoituksia varten

• suojelutarkoituksia varten.

Käytännössä etuosto tarkoittaa, että kunta tulee ostajan sijaan kaupassa sovituilla ehdoilla. Toisin sanoen kunta “astuu kauppaan” ostajaksi ja toteuttaa kaupan samoilla ehdoilla, joista myyjä ja alkuperäinen ostaja ovat sopineet. Kunnan etuostopäätös on tehtävä kolmen kuukauden kuluessa luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta.

Etuosto-oikeuteen liittyy useita rajoituksia ja poissulkuja (esimerkiksi pinta-alaraja, lähisukulaisten väliset kaupat sekä ilmeinen kohtuuttomuus), ja kunnan on perusteltava päätöksensä huolellisesti esittämällä pääasialliset tosiseikat ja selvitykset käyttötarkoituksen tueksi.

KHO:n ratkaisu ja perustelut

KHO korosti, että etuosto-oikeuden käyttämiseksi kunnan tulee esittää selvitystä alueen tulevasta käytöstä ja siitä, että etuosto kytkeytyy etuostolain 1 §:n 3 momentin mukaiseen hyväksyttävään käyttötarkoitukseen. Selvityksen sisältöä ei ole etuostolaissa tarkasti määritelty, vaan arviointi tehdään tapauskohtaisesti, ja kunnan päätöksestä tulee käydä ilmi, mihin selvitykseen etuoston käyttö perustuu.

Ratkaisun ydin oli siinä, miten KHO arvioi virkistyskäyttöperusteen konkreettisuutta. KHO katsoi, että:

• vaellusreitti on merkittävä osa kansallispuiston ja sen ympäristön yleistä virkistyskäyttöä

• virkistyskäyttöarvo reitin kohdalla perustuu merkittävässä määrin reittiä ympäröivään metsäiseen lähimaisemaan ja sen säilymiseen luonnonmukaisena.

KHO arvioi myös kaavatilannetta. Vaikka kiinteistöä ei ollut yleiskaavassa osoitettu nimenomaisesti virkistyskäyttöön, yleiskaavan MY-aluevaraus ja maisema-aluemerkintä osoittivat ympäristöllisiä ja maisemallisia arvoja, eikä metsätaloustoimien salliminen kaavamääräyksillä muodostanut estettä etuoston käyttämiselle virkistyskäyttötarkoitukseen.

Näillä perusteilla KHO katsoi, että kunnalla oli riittäviin selvityksiin perustuva peruste käyttää etuosto-oikeutta, ja kunnanhallituksen etuostopäätös jäi voimaan.

Huomiota ratkaisusta

Ratkaisu on kiinnostava erityisesti siksi, että etuoston hyväksyttävä peruste ankkuroitiin vahvasti olemassa olevaan tosiasialliseen virkistyskäyttöön ja sen edellytysten turvaamiseen, ei ensisijaisesti vireillä olevaan kaavahankkeeseen. KHO:n perusteluissa korostui reitin ja lähimaiseman muodostama kokonaisuus: virkistyskäyttöarvo ei ollut pelkkä abstrakti tavoite, vaan KHO hyväksyi sen konkreettisena ja näyttöön sidottuna perusteena.

Käytännön näkökulmasta ratkaisu terävöittää kahta perusasiaa. Ensinnäkin kunnan on pystyttävä sanoittamaan ja dokumentoimaan etuoston käyttötarkoitus ja sitä tukeva selvitys päätöksessään riittävän konkreettisesti. Toiseksi ostajan riskienhallinnassa etuosto-oikeus korostuu nimenomaan kohteissa, joissa kiinteistö liittyy osaksi laajempaa virkistysaluekokonaisuutta (esimerkiksi kansallispuiston reitistöihin tai muihin yleisesti käytettyihin ulkoilureitteihin).

Ratkaisusta ei nähdäksemme seuraa, että etuoston käyttöperusteet yleisesti laajenisivat rajattomasti. KHO:n argumentaatio nojaa poikkeuksellisen vahvasti kohteen sijaintiin, reitin tosiasialliseen käyttöön ja siihen, että virkistysarvo kytkeytyi juuri kyseisen kiinteistön metsäiseen lähimaisemaan. Tämä kokonaisuus on selvästi tapauskohtainen.

Jos olet ostamassa tai myymässä kiinteistöä ja haluat arvioida etuosto-oikeuden riskiä jo ennen kauppaa tai tarvitset apua etuostopäätöksen lainmukaisuuden arviointiin ja muutoksenhakuun, autan mielelläni.