Lyhytaikainen vuokraus: nykyinen sääntely ja tulevat muutokset

Lyhytaikaista vuokrausta eli asuinhuoneistojen ja -rakennuksien vuokraamista majoituskäyttöön toistuvasti lyhyiksi jaksoiksi ei Suomessa ole säädetty erillistä ”Airbnb-lakia”. Lyhytvuokrauksen sallittavuusarvio tehdään nykyisin etenkin rakentamislain ja asunto-osakeyhtiölain kautta. Rakentamislaki mahdollistaa viranomaisten puuttumisen lainvastaiseen menettelyyn kaikkien rakennuskohteiden osalta (mukaan lukien omakotitalot ja loma-asunnot). Asunto-osakeyhtiölaki taas sääntelee osakehuoneiston hallinnan luovuttamista ja mahdollistaa asunto-osakeyhtiön puuttumisen lainvastaiseen toimintaan. Tilanne on kuitenkin muuttumassa, ja lyhytaikaiselle vuokraustoiminnalle ollaan laatimassa nimenomaista sääntelyä.

1. Lyhytaikaisen vuokrauksen nykytila

1.1 Milloin lyhytvuokraus voi edellyttää rakentamislupaa?

Rakentamislain lähtökohta on, että rakentamislupa tarvitaan muun muassa rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaiseen muuttamiseen. Lyhytaikaisessa vuokrauksessa kynnyskysymys on, onko huoneiston tosiasiallinen käyttö edelleen asumista vai muuttuuko se kokonaisuutena arvioiden majoitustoiminnaksi, joka edellyttäisi rakentamislupaa.

Arvio on tapauskohtainen, ja kokonaisarviointiin vaikuttavat esimerkiksi:

• vuokrausjaksojen toistuvuus ja kesto

• kalustettuna tarjoaminen

• markkinointi nimenomaan lyhytaikaisille majoittujille (turistit tms.)

• palvelukokonaisuus (esimerkiksi avainten luovutusjärjestelyt, siivouspalvelut, vastaanoton kaltaiset järjestelyt).

Korkein hallinto-oikeus on ratkaisukäytännössään katsonut, että asuinhuoneistojen käyttäminen alle kolme kuukautta kestävässä, toistuvassa ja olosuhteiltaan majoitusluonteisessa toiminnassa voi olla asemakaavan ja rakennusluvan vastaista majoitustoimintaa. Tällöin viranomainen voi kieltää toiminnan ja tehostaa kieltoa uhkasakolla.

1.2 Milloin yhtiöllä voi olla oikeus puuttua lyhytaikaiseen vuokraukseen?

Asunto-osakeyhtiölaissa osakkaalla on lähtökohtaisesti oikeus luovuttaa osakehuoneisto (kokonaan tai osaksi) toisen käytettäväksi, ellei laissa tai yhtiöjärjestyksessä toisin säädetä tai määrätä. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että mikä tahansa käyttömuoto olisi sallittu, vaikka sitä ei olisi nimenomaisesti yhtiöjärjestyksessä kielletty.

Lyhytaikainen vuokraus voi käytännössä törmätä kolmeen asunto-osakeyhtiölain säännökseen:

• huoneistoa käytetään olennaisesti vastoin yhtiöjärjestyksen käyttötarkoitusta tai vakiintunutta käyttötarkoitusta (asuinhuoneisto)

• huoneistossa vietetään häiritsevää elämää

• järjestyksen säilyttämiseksi tarpeellisia määräyksiä ei noudateta.

Mikäli toiminta katsotaan edellä kuvatusti asunto-osakeyhtiölain vastaiseksi ja rikkomuksella on muu kuin vähäinen merkitys, voi asunto-osakeyhtiö ottaa huoneiston hallintaan asunto-osakeyhtiölain mukaista menettelyä noudattaen enintään kolmeksi vuodeksi.

2. Tulevat muutokset: mitä on vireillä?

2.1 Rakentamislain muutosvalmistelu

Ympäristöministeriössä on valmisteltu rakentamislain muutosta, jossa lyhytvuokrausta pyritään selkeyttämään nimenomaisilla, määrällisillä rajoilla. Valmistelussa esillä olleiden linjausten mukaan:

• Oman vakituisen asunnon lyhytvuokraus olisi sallittua rajoituksetta, kun haltija asuu asunnossa tosiasiallisesti.

• Sijoitusasunnon, kesämökin tai muun kuin vakituisen asunnon lyhytvuokraus olisi sallittua pääsääntöisesti 90 päivää kalenterivuodessa.

• Kunnalle voitaisiin antaa mahdollisuus sallia rakennusjärjestyksessä pidempi enimmäisaika (valmistelussa esillä on ollut 180 päivää).

• Lyhytvuokraus määriteltäisiin (valmistelussa) alle neljän viikon jaksoiksi.

Lopullinen sisältö täsmentyy hallituksen esityksen ja eduskuntakäsittelyn myötä.

2.2 Asunto-osakeyhtiölain tarkistaminen

Oikeusministeriön asunto-osakeyhtiölain työryhmä on käsitellyt lyhytvuokrausta omana kokonaisuutenaan ja julkaissut mietinnön. Luonnoksissa ja keskustelussa on ollut esillä esimerkiksi:

• mahdollisuus täsmentää, milloin lyhytvuokraus katsotaan asuinkäytöstä poikkeavaksi sellaiseksi haitaksi tai lisäkustannukseksi, joka voi muodostaa hallintaanoton perusteen, sekä

• tavoite helpottaa huoneiston hallintaanottoa tilanteissa, joissa lyhytvuokraus aiheuttaa toistuvaa häiriötä tai turvallisuusriskejä.

Myös näiden muutosten lopullinen muoto riippuu jatkovalmistelusta ja eduskuntakäsittelystä.

3. Lopuksi

Lyhytvuokrauksen sallittavuus ei ole nykytilassa ”kyllä tai ei” -kysymys. Arvio nojaa erityisesti siihen, muuttuuko käyttö rakentamisoikeudellisesti majoitustoiminnaksi (rakentamislupa ja kaavanmukaisuus) sekä siihen, täyttyvätkö asunto-osakeyhtiölain puuttumisedellytykset (esimerkiksi käyttötarkoituksen vastaisuus, häiriöt tai järjestyssääntöjen rikkominen).

Jos teillä on lyhytvuokraukseen liittyviä ristiriitoja tai haluatte varmistaa toimintamallin lainmukaisuuden, ottakaa yhteyttä. Käymme tilanteen läpi konkreettisesti sekä rakentamislain että asunto-osakeyhtiölain näkökulmasta.