Taloyhtiön kunnossapitovastuut – mikä kuuluu taloyhtiölle ja mikä osakkaalle?
Asunto-osakeyhtiössä kunnossapitovastuu jakautuu asunto-osakeyhtiölain nojalla pääosin taloyhtiön ja osakkaiden välille. Vastuunjaon ymmärtäminen ja sen oikea soveltaminen on keskeinen osa hallituksen vastuullista päätöksentekoa. Epäselvyydet vastuunjaossa ovat yleinen syy erimielisyyksiin osakkaiden ja yhtiön välillä.
Tässä artikkelissa käydään läpi kunnossapitovastuun lainsäädännölliset lähtökohdat sekä erotellaan erillisin otsikoin, mitkä osat ja rakenteet kuuluvat taloyhtiön vastuulle ja mitkä jäävät osakkaan vastuulle. Lisäksi käsitellään, milloin hallituksen on suositeltavaa turvautua juridiseen asiantuntija-apuun.
Lainsäädännöllinen lähtökohta kunnossapitovastuulle
Asunto-osakeyhtiölain (AsOyL) 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin kyse ei ole osakkaan vastuulle kuuluvista tiloista. Yhtiön vastuulle kuuluvat rakennuksen ja kiinteistön rakenteet, eristeet sekä rakennuksen ja kiinteistön perusjärjestelmät. Osakas vastaa huoneiston sisäosien kunnossapidosta. Lain säännöksestä voidaan poiketa yhtiöjärjestyksellä, mutta tällöin poikkeamat tulee kirjata yksiselitteisesti ja tarkasti.
Taloyhtiön vastuulle kuuluvat kunnossapitotyöt
Taloyhtiö vastaa rakennuksen ja kiinteistön rakenteiden sekä teknisten järjestelmien kunnossapidosta. Keskeisiä yhtiön vastuulle kuuluvia kohteita ovat:
Rakenteet ja eristeet: esimerkiksi kantavat seinät, perustukset, yläpohjat, välipohjat ja vedeneristeet, kun ne eivät ole osakkaan tekemän muutostyön tulosta.
Kiinteistön perusjärjestelmät: käyttövesi-, viemäri-, lämmitys-, ilmanvaihto-, sähkö- ja tiedonsiirtojärjestelmät.
Ikkunoiden ja parvekeovien rakenteet sekä ulkopuoliset tiivisteet.
Julkisivut, katot, parvekkeet ja porrashuoneet.
Yhteiset tilat ja niissä olevat rakenteet ja järjestelmät.
Kiinteistön ulkoalueet, kuten piha-alueet ja kulkuväylät.
Autopaikkajärjestelmät ja mahdolliset taloyhtiön hallinnassa olevat sähköautojen latauspisteet.
Jos kunnossapitotyöt ulottuvat huoneiston sisäpuolelle, kuten linjasaneerauksessa usein tapahtuu, taloyhtiö vastaa tällöin niistä osista, jotka liittyvät sen vastuulle kuuluviin järjestelmiin, kuten vesikalusteiden liitännöistä tai vedeneristyksistä.
Osakkaan vastuulle kuuluvat kunnossapitotyöt
Osakkaan vastuulle kuuluvat lähtökohtaisesti huoneiston sisäosien pinnat ja kalusteet sekä osakkaan tekemät muutostyöt ja niiden vaikutukset. Osakkaan vastuulle kuuluvat muun muassa:
Sisäpinnat: lattiapäällysteet, seinäpinnoitteet, sisäkatot ja listat.
Kalusteet: keittiö- ja kylpyhuonekalusteet, kiinteät hyllyt, komerot ja kodinkoneet, mikäli ne on asennettu osakkaan toimesta tai ovat osa huoneiston sisävarustelua.
Sisäovet, ovenkahvat, lukot ja muut huoneiston sisäpuoliset varusteet.
Ikkunoiden sisäpuitteiden maalipinnat ja mahdolliset osakkaan asentamat verhokiskot.
Parvekelasitukset, mikäli ne on toteutettu osakkaan aloitteesta muutostyönä.
Osakkaan omatoimisesti asentamat järjestelmät tai laitteistot, kuten ilmalämpöpumput tai lattialämmitykset, mikäli niiden asentamiseen ei ole liittynyt yhtiön vastuulle kuuluvien rakenteiden muutosta.
Kaikki osakkaan tekemien muutostöiden seurauksena syntyneet lisärakenteet tai varusteet ja niistä mahdollisesti aiheutuvat kunnossapitotarpeet.
Osakas vastaa myös siitä, että hänen tekemänsä muutostyöt ovat teknisesti ja rakenteellisesti asianmukaisia eivätkä aiheuta vahinkoa yhtiölle tai muille osakkaille.
Hallituksen vastuu ja suositeltavat toimet
Asunto-osakeyhtiön hallituksella on velvollisuus valvoa yhtiön etua ja huolehtia siitä, että kunnossapitovastuut toteutetaan asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Epäselvissä tilanteissa hallituksen on syytä turvautua juridisesti perusteltuun arvioon ennen vastuun kohdentamista. Mikäli yhtiö esimerkiksi ryhtyy kunnossapitotöihin osakkaan vastuulle kuuluvassa kohteessa, voi tämä aiheuttaa perusteetonta kustannusta yhtiölle tai asettaa osakkaat epätasa-arvoiseen asemaan.
Hallituksen on suositeltavaa:
tarkistaa säännöllisesti yhtiöjärjestyksen määräykset kunnossapitovastuusta,
laatia kirjallinen, juridisesti tarkistettu kunnossapitovastuun taulukko hallituksen ja osakkaiden käyttöön,
dokumentoida osakkaiden muutostyöt huolellisesti,
viestiä kunnossapitovastuiden jaottelusta selkeästi yhtiökokouksissa ja osakastiedotteissa,
hakea juridista neuvontaa ennen riitatilanteiden syntymistä tai ennen laajempien hankkeiden käynnistämistä.
Asiantuntija-apu kunnossapitovastuisiin liittyen
Kunnossapitovastuisiin liittyvät kysymykset voivat vaikuttaa taloudellisesti merkittävästi sekä yhtiöön että yksittäisiin osakkaisiin. Juridisesti virheellinen tulkinta kunnossapitovastuusta voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen, hallituksen luottamuksen horjumiseen tai yhtiökokouksen päätösten moittimiseen. Erityisesti tilanteissa, joissa yhtiöjärjestys poikkeaa laista, tai joissa muutostyöt aiheuttavat tulkintaongelmia, asiantuntija-apu on suositeltavaa.
K&C Real Estate Lawyers tarjoaa asiantuntevaa oikeudellista neuvontaa asunto-osakeyhtiöille. Avustamme yhtiöitä kunnossapitovastuuta koskevissa kysymyksissä, laativat vastuunjakotaulukoita ja yhtiöjärjestysmuutoksia sekä edustamme yhtiöitä mahdollisissa erimieisyystilanteissa.
Yhteydenotto kannattaa ajoittaa ajoissa. Ennakoiva juridinen arviointi ehkäisee epäselvyyksiä ja tukee hallituksen lainmukaista toimintaa.