Kiinteistökauppa ja kiinteistön omistavan yhtiön kauppa – Mitä vaikutuksia kiinteistön luovutustavan valinnalla käytännössä on?

Kiinteistön omistuksen luovutus omistajalta toiselle voidaan toteuttaa suorana kiinteistökauppana tai välillisesti luovuttamalla kiinteistön omistavan yhtiön osakkeet. Molemmilla luovutustavoilla on omat erityispiirteensä ja hyödyt sekä haitat. Tässä artikkelissa käymme läpi näiden kahden luovutustavan keskeiset erot.

Oikeudellinen luonne

Kiinteistökaupassa luovutuksen kohteena on suoraan kiinteistön omistusoikeus. Kiinteistön kauppaan sovellettava laki on maakaari, joka sisältää kattavasti säännöksiä kiinteistön kaupasta, kuten kaupan muotovaatimuksista, kauppahinnan maksamisesta, virheiden korjaamisesta ja kaupan purkamisesta. Lisäksi maakaari sisältää säännöksiä kiinteistön hallinnasta, kuten hallintaoikeudesta ja rasitusten perustamisesta.

Kiinteistön omistavan yhtiön osakkeiden kaupassa ostaja ei suoraan hanki kiinteistöä, vaan osakkeet kiinteistön omistavasta yhtiöstä. Kaupan kohteena on siis osakkeet, ja kaupan seurauksena ostaja saa yhtiön omistajana kiinteistön käyttöön liittyvät oikeudet ja velvollisuudet hyväkseen. Osakkeiden kauppa on oikeudelliselta luonteeltaan irtaimen esineen kauppa, johon sovelletaan kauppalakia soveltuvin osin. Kauppalaki sisältää säännöksiä muun muassa kaupan kohteen virheistä, virhevastuusta, ja tavaran omistusoikeuden siirtymisestä. Kauppalain ohella osakkeiden kauppaan sovelletaan täydentävästi sitä lakia, jota sovelletaan kaupan kohteena olevaan yhtiöön. Tavalliseen kiinteistöosakeyhtiöön sovelletaan osakeyhtiölakia. Osakekaupassa kyseiset lait määrittelevät esimerkiksi osakkeiden siirron rekisteröintiin liittyvät menettelyt, osakkeenomistajan oikeudet ja velvollisuudet osakkeiden siirrossa.

Veroseuraamukset

Kiinteistökaupassa ostaja maksaa varainsiirtovero on 3 % kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta 12.10.2023 alkaen. Aiemmin vero oli 4 %.

Asunto-osakeyhtiön, keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön ja muun kiinteistöyhtiön osakkeiden omistusoikeuden luovutuksesta suoritettava varainsiirtovero on 1,5 prosenttia 12.10.2023 alkaen. Aiemmin vero oli 2 prosenttia.

Alhaisempi varainsiirtovero voi tehdä osakekaupasta taloudellisesti houkuttelevamman vaihtoehdon, erityisesti kauppahinnaltaan suurissa kaupoissa. Varainsiirtoveron ohella muut kauppaan liittyvät veroseuraamukset ovat ehkä keskeisin syistä sille, myydäänkö kiinteistö suorana kiinteistökauppana vai yhtiökauppana. Tämän artikkelin puitteissa ei voida käydä kaikkia kauppaan liittyviä verovaikutuksia. Asiaan on kuitenkin kiinnitettävä huomiota ja myynnin verovaikutukset on hyvä selvittää tarkasti etukäteen erityisesti silloin, jos myytävä kiinteistö on yrityksen omistuksessa.

Kaupan toteutus

Kiinteistökaupan yhteydessä on noudatettava tarkkoja muotovaatimuksia sillä uhalla, että muuten kiinteistön kauppa on mitätön. Muotovaatimus edellyttää, että kiinteistön kauppakirjan on oltava kirjallisessa muodossa ja niin myyjän kuin ostajan on allekirjoitettava se. Lisäksi kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppakirja kaikkien allekirjoittaneiden läsnä ollessa. Kiinteistön omistusoikeuden luovutus on lisäksi rekisteröitävä maanmittauslaitoksen ylläpitämään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin viimeistään kuuden kuukauden kuluessa luovutuskirjan allekirjoituksesta. Kaupan vahvistaminen ja kiinteistön omistusoikeuden lainhuudatus aiheuttavat kuluja, joskin nämä ovat asetuksella vahvistettuja ja kohtuullisia. Myös itse kiinteistön kauppakirjan sisällössä on neljä erityistä muotovaatimusta, joiden täyttyessä kauppakirja on sisällöltään pätevä. Kauppakirjasta on ensinnäkin käytävä ilmi luovutustarkoitus eli se, että kyseessä on kiinteistön kauppa. Toiseksi kauppakirjassa on yksilöitävä kaupan kohteena oleva luovutettava kiinteistö. Kauppakirjasta on käytävä ilmi sekä kiinteistön myyjä, että sen ostaja. Lisäksi kauppakirjaan on merkittävä kiinteistön kauppahinta ja muu mahdollinen vastike.

Osakekaupassa prosessi on usein nopeampi ja voi olla kustannustehokkaampi, sillä kaupan toteutukseen liittyvät muotoseikat eivät ole yhtä tiukat. Kauppa voidaan periaattessa toteuttaa myös suullisesti ja eikä tavallisen kiinteistöosakeyhtiön omistuksen siirtoa rekisteröidä mihinkään viranomaisten pitämiin järjestelmiin.

Riskejä ja vastuita

Kiinteistökaupassa riskit liittyvät kiinteistön ja sillä sijaitsevien rakennuksien kuntoa koskeviin fyysisiin virheisiin sekä kiinteistöä koskevia oikeuksia ja velvollisuuksia koskeviin oikeudellisiin virheisiin ja vallinta virheisiin.

Osakekaupassa ostajan tulee edellä mainittujen kiinteistön virheiden lisäksi huomioida mahdolliset osakeyhtiöön ominaisuuksiin, oikeuksiin ja velvoitteisiin liittyvien virheiden mahdollisuus. Vaikka itse kiinteistö olisikin juuri luvatussa kunnossa, voi yhtiön mukana siirtyä monia yllättäviä vastuita ja velvoitteita, minkä vuoksi due diligence -tarkastuksen merkitys korostuu erityisesti yhtiökauppojen yhteydessä.

Rahoitus

Kiinteistökaupassa ostajan on usein helpompi saada rahoitusta, koska kiinteistö toimii selkeänä vakuutena lainalle.

Osakekaupassa rahoituksen saanti voi olla monimutkaisempaa, sillä pankit arvioivat tarkemmin yhtiön taloudellista tilaa ja kiinteistön arvoa osana yhtiötä.

Lopuksi

Valittaessa kiinteistön hankintatapaa on tärkeää arvioida huolellisesti kumpikin vaihtoehto ottaen huomioon kaupan taloudelliset, oikeudelliset ja verotukselliset seuraukset. K&C Real Estate Lawyersin asiantuntijat voivat auttaa sinua arvioimaan kumpi vaihtoehto sopii parhaiten juuri sinun tarpeisiisi ja tarjoavat osaavaa neuvontaa kaikissa myyntiprosessin vaiheissa. Palveluvalikoimamme kattaa myös kaupanvahvistajan palvelut.